【行业研究报告】房地产-房地产行业研究周报：公募REITs网下申购确认比例创新低——REITs周报

房地产房地产2022年11月20日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者韩笑hanxiaob@tfzq.com胡孝宇huxiaoyu@tfzq.com资料来源：聚源数据相关报告1《房地产-行业专题研究:久旱逢甘霖——民企债券融资延期扩容点评》2022-11-102《房地产-行业研究周报:压力释放，分化持续—地产开发三季报综述》2022-11-073《房地产-行业研究周报:公募REITs迎来百亿新星——REITs周报》2022-11-06行业走势图公募REITs网下申购确认比例创新低——REITs周报(2022.11.14-2022.11.19)公募REITs网下申购确认比例创新低根据公告，华夏基金华润有巢REIT认购申请确认比例，网下申购确认比例刷新目前配售比例最低值。华夏基金华润有巢REIT于11月16日公告，基金认购申请确认比例。基金共发售份额5亿份，其中初始战略配售份额3亿份，占发售总数的60%；本次网下发售的初始基金份额数量为1.4亿份，占发售总数的28%，网下投资者的有效认购申请确认比例为0.47%；本次发售的公众投资者的初始基金份额为12%，公众投资者的有效认购申请确认比例为0.31%。从网下认购和公众认购的配售比例看，分别为目前已上市和待上市的23只公募REITs基金的最低配售比例和第二低配售比例。按资产类型看，保障性租赁住房的4支基金（包含已上市和待上市的）的网下认购比例均低于1%，公众认购配售比例均低于0.7%，备受追捧。华夏基金华润有巢REIT作为首支底层资产为上市房企（华润置地）旗下保租房的公募REITs基金。根于上海市；两个项目的使用期限均至2088年。项目所在地点位于一线城市、项目使用期限时间长。11月15日，洛阳市长主持召开专题会议研究建筑业高质量发展、公募REITs发行、基金助力产业发展等工作，其中包括认真研究公募REITs政策导向，全面梳理景区、产业园区、仓储物流、高速公路、环保处理等公益性营收性项目，完善配套措施，规范操作流程，探索基础设施“投融建管退”全生命周期发展新模式。目前，江苏、安徽等省份已有基础设施REITs上市。未来，其他省份的基础设施REITs上市或可期待，公募REITs整体规模有望进一步扩大。本周REITs跑输上证综指本周，REITs下跌2.48%，上证综指上涨0.32%，国债指数下跌0.15%。滚动4周，REITs指数下跌4.65%，上证综指上涨4.02%，国债指数下跌0.01%。根据我们的统计测算，截至2022年11月18日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.39；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.68。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌2.54%，特许经营权类REITs下跌2.45%。滚动4周，产权类REITs下跌3.74%，特许经营权类REITs下跌5.47%。整体看本周产权类REITs指数表现略弱于特许经营类REITs指数。交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年11月18日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到9.06%；估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT，仅1.66%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，并且普遍在5%以上；园区基础设施类REITs的估值收益率多数在5%以内，仅博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT的估值收益率在5%以上。点支持交通、能源、水利、生态环保及5G、工业互联网等新型基础设施项目发行REITs。数据中心、工业互联网、人工智能等新型基础设施领域REITs的试点有助于促进盘活存量资产，扩大有效投资，完善科技创新融资支持。未来，公募REITs的底层资产种类有望提升，各省份的基础设施REITs上市或可期待，公募REITs规模有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期-28%-21%-14%-7%0%7%14%