【行业研究报告】-地产政策三问：效果怎样？是否刺激？如何演绎？

地产政策三问：效果怎样？是否刺激？
地产政策三问：效果怎样？是否刺激？
如何演绎？
2022年11月21日
作者
宋雪涛
songxuetao@tfzq.com
张伟
zhangweib@tfzq.com
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逻辑开始反转-11月第3周资产配置
报告》2022-11-14
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一问：近期供给侧政策效果预计如何？
受制于金融机构风险管理及政策增量的影响，实际的落地效果可能会低于
市场预期，未出险、经营稳健的优质民营房企可能从中受益，但对其他民
营房企的救助作用预计有限。
相比于实际效果，“金融16条”的信号意义显然更大。我们在8月报告
《市场在担心什么？》中已经提出判断，“对地产（供给侧），最差的时候
已经过去，解决地产问题的速度比想象中要快”，地产供给侧的政策底实
际上早已确立。在某种程度上，可以认为“金融16条”的出台是央行对
民营房企融资态度转向的信号，是对供给侧政策底的进一步强化，预计未
来政策对房企的支持力度会进一步加码，未出险优质民营房企的流动性有
望逐渐企稳并修复，已出险房企有望加速出清，风险继续暴露的概率有所
下降。
二问：需求侧会有大规模刺激吗？
如果能够明确当前房地产领域问题的根源所在，就不难发现，需求侧的长
期下行或不可逆，不支持再一次的大规模刺激。虽然政策对房企的态度已
经发生了本质的变化，并且房企支持政策仍有进一步出台的可能性，但在
需求侧难有大幅反弹的情况下，实际效果的释放可能会比较缓慢。
我们在报告《四问四答：托经济会从哪方面入手？》中已经明确指出，基
于对未来房地产潜在需求的判断，我们认为小规模刺激的效果有限，大规
模刺激的可能性有限。解决地产问题的关键仍然在于供给侧而非需求侧，
加速对冗余供给的出清可能对新周期的确立更有帮助。
三问：供给侧政策还会有什么？
如果任由供给侧继续快速回落，未来大概率会面临地产供给小于潜在需求
的情况，进而产生新的供需矛盾，当前已经到了“保主体”的必要阶段，
未来对优质房企的支持力度有望进一步加大。我们认为，房地产供给侧的
政策将沿着三个方向推进和演绎：继续支持优质房企，适当“保主体”来
支持“保交楼”，加速出清出险房企。
风险提示：疫情发展可能超预期，进而导致稳增长压力加大；政策效果不
不及预期，进而改变政策出台的节奏。