【行业研究报告】房地产-房地产(地产开发):百城土地成交月度跟踪报告(2022年10月)-多城加推“两集中”供地批次,促进土地市场健康有序运行

类型: 行业月报

机构: 光大证券

发表时间: 2022-11-25 00:00:00

更新时间: 2022-11-28 15:16:16

2022年11月25日
行业研究
行业研究
多城加推“两集中”供地批次,促进土地市场健康有序运行
——百城土地成交月度跟踪报告(2022年10月)
房地产(地产开发)
10月多城完成第三批次土拍,百城土地成交建面同比+28.0%
10月,百城土地成交建面16166万平,同比+28.0%,环比+1.6%;成交总价3763
亿元,同比+12.8%,环比-13.9%。1-10月,百城土地成交建面13.1亿平,累计
同比-11.8%;成交总价27537亿元,累计同比-32.0%。10月当月,国有土地使
用权出让收入5520亿元,同比下降3.8%,环比增长14.9%。
10月,TOP50房企新增土地价值总计990.7亿元,同比-17.0%,环比-46.4%;
新增土地建面总计620万平,同比-31.7%,环比-43.5%。根据克而瑞及中指研究
院数据,截至11月21日共有18城完成了三轮土拍,合计供应379宗涉宅地块:
其中成交352宗,成交建面约3657.0万平,成交总价约4715.1亿元,对应成交
楼面均价12893.5元/平,成交溢价率均值约2.3%。此外,今年部分城市调整了
供地节奏,增加“两集中”供应批次;其中无锡、苏州、南京已率先完成第四批
集中土拍,而南京、武汉、无锡、苏州等地陆续推出第五批次集中供地计划。
按城市能级来看,一线城市受集中供地节奏影响土地成交规模回落
按城市能级划分,2022年10月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别
为948万平方米、4,932万平方米、10,285万平方米,单月同比分别-21.8%、
+4.4%、+53.6%。成交总价分别为594亿元、1,303亿元、1,866亿元,单月同
比分别-54.0%、+0.6%、+148.6%。
按城市能级划分,2022年10月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)的
成交建面为329万平、1,578万平、3,898万平;其中一线、二线、三四线单月
同比分别-44.8%、-20.0%、+140.8%。成交总价分别为437亿元、1,118亿元、
1,486亿元;其中一线、二线、三四线单月同比分别-58.3%、-3.0%、+217.7%。
一线、二线、三四线(住宅类)成交溢价率分别为0.55%、0.94%、1.43%。
投资建议:1)2022开年以来,多方释放积极信号,5年期LPR连续下调,保障
房贷款不纳入集中度管理,预售监管资金新办法结构性纠偏,“α风险”修复进
入执行阶段。2)与此同时,金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化,部分
前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3)2月24日住建部提出满足合理
的改善型购房需求;3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求;4月29日政
治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策;5月15日央行银保监会
调整差别化住房按揭政策;7月28日政治局会议定调保交楼;8月中旬住建部等
联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付;9月23日银保监会相关部门负
责人表示,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转;9月29日央行、银保监会
阶段性调整差别化住房信贷政策;9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优
惠;11月8日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资;
11月14日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金;11月23日,
央行及银保监官方发布“金融十六条”,政策利好频发,促需求进入实质性阶段。
预期后续随着疫情好转,悲观情绪逐步修复,房地产行业供需回暖可期。4)近期
市场对房地产板块关注度提升明显,优质龙头房企表现出色,建议关注万科A/万
科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、
中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风
险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
作者