【行业研究报告】房地产-物业管理行业研究周报：物企参与城市服务空间广阔

城市服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务。物业公司承接城
市服务项目具备天然优势，物管服务与城市服务在服务内容上高度重合，传统
的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）可分别对应至城市服务的城市秩序、市
的“四保”（保安、保洁、保修、保绿）可分别对应至城市服务的城市秩序、市
政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化。
目前，物企以市政环卫为切入点，布局城市服务的趋势愈加明显。根据环卫科
技网的统计，2022年第一季度共开标51个亿元级环卫项目，其中，城市大管
家项目有10个。头部物企多以合资、并购等方式布局城市服务，推出相应品
牌。
物企参与万亿级别城市服务赛道
一般而言，城市服务的购买方主要为地方政府。全国城乡社区事务支出占全国
公共财政支出比例基本稳定。
我们利用全国公共财政支出中的全国城乡社区事务支出对城市服务空间进行
预测。我们从社区事务支出中剔除监管类及基础设施建设类支出，我们认为，
剔除这几个分项后的剩余支出，更加接近政府采购城市服务的各类支出，其占
全国公共财政支出的比例也更加稳定。
预计到2025年城市服务市场规模可达1.7万亿元。我们认为，物企参与城市
服务空间广阔，政府在治理城市的过程中引进市场化力量，引导专业化企业、
机构参与城市治理，将一部分公共管理服务职能“分包”给市场化企业，将成
为更多城市的选择。
数据追踪（11月21日-11月25日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2022年11月21日
至11月25日，增幅最大的是金科服务，本周增幅12.39%。降幅最大的是碧
桂园服务，降5.71%。持股比例最高为保利物业，为62.89%。持股数量最多
为融创服务，为5.16亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，
物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背