【行业研究报告】-宏观专题：337个地级市的住房密码

投资要点：
核心观点：我们在《迎接存量房时代：中国住房供需十年变动》报告中，曾利用七
普数据对全国和省级层面的住房供需变动情况展开研究，在近期七普分县数据公
布后，我们得以从城市的角度进一步聚焦人口和住房问题。我们发现，337个地级
市中，超八成地级市住房充足。但住房短缺问题在经济发达地区更为突出，一线城
市、东部地区相对而言更“缺房子”，未来房地产市场的结构性需求也将主要在东
部经济发达地区。
337个地级市的人口变迁：（1）从2010到2020年，336个城市中有147个城市
总人口在收缩，189个城市在扩张，占比分别为43.8%、56.3%。
（2）区域分化：东部84%的城市在扩张、东北城市大多收缩，中部和西部城市收
缩和扩张约各一半。
（3）337个地级市中有96个城市的流动人口占总人口比例在20%以上。人口流
（3）337个地级市中有96个城市的流动人口占总人口比例在20%以上。人口流
动最活跃的地区仍然是广东，全国有10个城市的流动人口占比超过50%，6个在
广东省：广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山。
（4）跨省流动人口加速向二线城市聚集，一线城市吸引力下降。2010-2020年，
流向一线和三线城市的跨省流动人口占比分别降低3.2和1.3个点，二线城市占比
提高4.5个点。
（5）省内流动方面，中心城市的吸引力下降，流动人口向省内其他城市分散；省
内流动有“一个中心”和“两个中心”两种模式，前者在中西部较普遍，后者在东
部较多。
337个地级市的住房情况：（1）经济越发达的城市，房地产市场越发达，房地产业
从业人数与人均GDP的相关性高达71%。北上广深四个一线城市，每万人中房地
产从业人员数量分别为19.7、18.8、17、25.5，其中深圳、北京分别排名全国第
二、第五。
（2）337个地级市中，有272个城市的人均住房间数大于1，占比80.7%，仅有
19.3%的城市存在较明显的住房短缺。我国经济发达地区住房短缺问题更加突出，
337个地级市的人均住房间数与人均GDP、城镇化率均为负相关关系。