【行业研究报告】招商积余-跟踪报告：轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业

2022年12月6日
公司研究
公司研究
轻资产化步伐加快，回笼现金聚焦主业
——招商积余（001914.SZ）跟踪报告
事件：12月4日，招商积余发布公告称，公司正在筹划出售成都市中航地产发
展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业
（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中
航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权、深圳中
航观澜地产发展有限公司51%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借
款。截至公告日，交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。
点评：剥离重资产提高整体运营效率，回笼现金支持核心业务发展
1)坚持集团内轻资产运营平台定位，有序推进重资产剥离，提升运营效率。2022
平方米，上半年公司积极响应减租政策，租金收入1.87亿元，同比减少25%。
截至2022年6月30日，公司投资性房地产账面净值约55.5亿元（年初约69.9
亿元），本次筹划剥离资产包含了购物中心、酒店和零星商业，对应至少6个重
资产项目（除深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权外，详见附录），合计
投资性房地产账面净值约40亿元，占总净值比重72%。我们认为公司将加快轻
重资产分离，优化资产结构，从而提升整体资产运营效率。
2)沉淀资产盘活，回笼现金，业务拓展和收并购动力进一步增强。根据2022
年中报披露，公司上半年出售中航城投资、昆山中航、赣州九方三家公司100%
股权，交易价格7.78亿元，产生投资收益3343万元；本次拟出售的7家子公
司交易价格尚不确定。截至2022年9月30日，公司拥有货币资金30亿元，若
交易完成，预期将为公司补充大量现金，有利于公司进一步加大项目拓展力度；
同时，公司前期通过收购上航物业、南航物业加大航空物业布局力度，又通过增
资汇勤物业、收购新中物业提升金融物业服务能力，我们认为公司在资金充裕的
情况下，有动力进一步通过收并购等方式扩大非住宅业态业务规模，加深护城河，
稳固非居业态领先地位。
盈利预测、估值与评级：公司在非住宅业态建立较高壁垒，基础物管增速平稳，
平台增值发展较快，基本面稳健；重资产剥离利于提升整体运营效率，回笼资金
后收并购动力增强，业务发展能力提升，预计2023年完成资产剥离，增厚业绩；
综合考虑出售资产后的投资收益与租金损失，我们维持公司2022年归母净利润
预测为6.1亿元，分别上调2023年、2024年预测至7.7亿元（上调7.2%）、
9.7亿元（上调14.2%）；当前股价对应2022-24年盈利预测PE估值为30/24/19
风险提示：新冠疫情反复对公司资管板块持续冲击，非住宅物业外拓竞争加剧。
公司盈利预测与估值简表
指标202020212022E2023E2024E
营业收入（百万元）8,63510,59113,20016,55624,034
营业收入增长率42.07%22.65%24.63%25.43%45.17%
净利润（百万元）435513613772967