【行业研究报告】华发股份-定增预案率先落地，融资拿地机遇两手抓

➢定增预案落地，有望增强资本实力：12月5日，华发股份发布非公开发行A股
股票预案，公告称拟向包括控股股东珠海华发集团有限公司在内的不超过35名
特定对象非公开发行不超过6.35亿股（含6.35亿股）A股股票。本次定增募集
资金总额（含发行费用）不超过60亿元，拟将募集资金用于郑州、南京、湛江、
绍兴四个项目（45亿元）及补充流动资金（15亿元）。公司2022年以来抓住机
遇积极拿地，截至2022Q3在手货币资金较2021年末下降96.94亿元，现金短
债比下降至1.49倍，同时由于发债融资公司净负债率抬升至79.37%。此次定增
完成后公司总资产和净资产均将有所增加，有望增强公司资本实力，改善公司的
资产负债结构，不仅能够改善公司现金流状况、增加稳健经营能力，也能在不突
破“三道红线”的前提下为公司未来有息负债增长释放空间，定增后现金短债比
预计达到1.72倍，资产负债率降至69.71%，剔除预售款资产负债率降至65.0%，
三道红线重回“绿档”，助力公司抓住机遇实现规模增长、提升市场份额。
➢控股股东华发集团参与认购，强化国资支持：此次定增公司控股股东华发集团
拟参与认购金额不超过30亿元，且认购数量不低于本次非公开发行实际发行数
量的28.49%，我们认为此次定增发行后控股股东华发集团的持股比例有望提升，
公司国资背景得以强化。华发集团深度参与珠海城市运营，全面负责十字门商务
区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市
区、珠海保税区及富山工业园区等珠海多地的总体规划设计、土地一级开发、市
政基础设施、重点项目建设和招商引资工作，旗下拥有丰富的土储资源，此次定
增后华发集团持股比例提升，有望为公司带来更多的协同受益空间。
➢销售业绩基本持平，四季度加大核心城市推货量。根据克而瑞口径公司2022年
1-11月实现销售金额1024亿元，同比下降0.2%，基本与去年持平，11月单月
实现销售金额183.3亿元，同比增加60.4%，公司自6月起单月销售面积逆势同
比持续为正，销售表现明显优于大市，截至11月公司销售排名进入前20，位列
第19位，展现出公司逆周期调节能力和发展韧性。四季度公司加大在杭州、南
京、上海、广州、珠海等核心城市推盘量，考虑到城市分化趋势、12月传统旺
季及需求端松绑政策持续深入，我们认为公司有望受益于核心城市的丰富货值
储备和推货量实现销售同比逆势回正。
➢核心城市拿地强度加大，优质地块保障销售和利润。公司2020年以来拿地转变
布局思路，战略聚焦深耕区域，集中于一二线城市，三线城市占比回落。公司
2022年以来积极在核心城市拿地，根据中指数据，公司2022年1-11月共拿地
16宗地块，规划建筑面积131.49万平，一二线城市占比68.3%，在上海、珠海
和成都等高能级城市分别拿地58.81、24.56、21.25万平。我们认为在政策逐步
加码，市场销售逐渐企稳回升过程中，核心城市有望率先受益于政策放松率先复
苏，而公司新增土地储备结构较好，特别是2022年抓住机遇在上海布局，后续
有望率先受益于市场复苏，实现销售逆势增长。
整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利
有望提升。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、
杭州、珠海等能级较高的城市，有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此
➢风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预
期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期。
重要财务指标2020A2021A2022E2023E2024E
营业总收入(百万元)51,00651,24160,06865,88471,015
增长率YoY%53.9%0.5%17.2%9.7%7.8%
归属母公司净利润(百万元)2,9023,1953,5133,8394,297
增长率YoY%4.3%10.1%10.0%9.3%11.9%
毛利率%24.3%25.8%24.4%24.0%24.2%
净资产收益率ROE%13.8%15.3%16.8%15.5%14.8%
EPS(摊薄)(元)1.371.511.661.812.03
市盈率P/E(倍)7.456.776.155.635.03
市净率P/B(倍)1.031.041.030.870.74