【行业研究报告】房地产-房地产供给侧融资专题报告（1）：全方位梳理“三箭连珠”受益房企

2022年12月8日
行业研究
行业研究
全方位梳理“三箭连珠”受益房企
——房地产供给侧融资专题报告（1）
房地产（地产开发）
利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展：据不完全统计，11月以
来，全国各地银行与房企新增授信签约额已超2.9万亿元（第一支箭）；增信债
权工具有效落地，控制行业出清主体范围（第二支箭）；涉房上市公司股权融资
方案加速落地，“保交楼、保民生”及补充流动资金成募资主要用途（第三支箭）。
1）9月29日，央行、银保监会通知阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民
合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。11月8日，在央行支持
下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二支箭）。11月
房地产利好政策频出，“三箭连珠”供给端融资支持框架基本形成，预期随着国
内疫情管控优化，经济活动复苏，居民收入预期修复，房地产行业供需回暖可期。
2）11月以来，第一支箭方面，全国各银行积极向房企提供总对总授信额度，截
至12月7日，据不完全统计，房企新增授信签约额已超2.9万亿元，其中万科、
龙湖、绿城等企业新增授信签约银行数量较多（详见图1）；第二支箭方面，截
至12月7日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家房企申请储架式注册
发行（额度可结合具体融资需求在有效期内分次发行）。11月29日，龙湖集团
公开发行20亿元3年期中期票据(利率创中债增担保民营房企债券利率的新低)，
标志着供给端支持政策框架下增信债权工具的有效落地，随后美的置业及金辉集
团陆续在完成中票注册后运用“第二支箭”发债融资（详见表1、表2）。
3）我们跟踪统计了A股及H股226家涉房上市公司自11月28日以来发布的公
告，截至12月7日已有20家上市公司发布涉及股权融资的相关公告，其中已发
布股权融资相关预案的公司有6家，包括华发股份、福星股份等；处于股权融资
初期筹划阶段的公司有12家，包括绿地控股、金科股份等；另有2家公司处于
股东会授权或历史方案调整阶段。同时，“保交楼、保民生”相关的项目建设、
补充流动资金、偿还债务成为目前房企股权融资的主要用途（详见表3）。
投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，预售
监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融
审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍
有暴露可能。3）3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治
局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调
整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联
合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责
人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶
段性调整差别化住房信贷政策；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优
惠；11月8日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；
11月14日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11月23日，
股权融资方面调整优化5项措施(“第三支箭”)，政策利好频发，促需求进入实
质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可
期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议
关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、
中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风
险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
作者
021-52523801
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