【行业研究报告】保利发展-动态跟踪：经营表现行业领先，定增提升综合实力

2023年1月3日
公司研究
公司研究
经营表现行业领先，定增提升综合实力
——保利发展（600048.SH）动态跟踪
事件：2022年12月31日，公司发布《2023年度非公开发行A股股票预案》。
点评：经营表现强劲，大额定增计划助力优质项目开发，优化资本结构，补强现
金流，节约资金成本，提升拿地实力，促进长期综合实力提升。
公司历史最大额定增计划，募资助力优质项目开发。本次股票定增，公司拟向包
括保利集团在内的不超过35名特定对象发行不超过8.1914亿股（含本数）股
票，募资总额不超过125亿元（含本数），本次预计募资总额为公司上市以来4
次股票定增计划中的最大金额（其中2010年定增计划中止实施）；股票发行价
格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%和截至定价基
准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较
高者；募集资金中的110亿元拟投入广州保利领秀海等14个房地产开发项目，
其余15亿元拟用于补充公司流动资金，上述14个项目预计总投资额约546.57
亿元、销售总额约627.67亿元、净利润总额约52.08亿元，项目预计销售净利
率整体处于6.73%~10.01%之间，预计平均销售净利率为8.33%，项目经营计
划良好，有望助力公司业绩提升。
资本结构优化，资金实力增强，拿地实力提升。截至22年Q3，公司剔除预收
款后的资产负债率为66.35%，我们认为本次股票定增对公司有多方面裨益，在
资本结构方面，将助力公司降低资产负债率，资本结构将进一步优化；在业绩方
面，将减少公司的利息支出压力，助力净利润提升；在经营方面，为公司补足现
金流，已投入广州保利领秀海等14个项目的资金置换出来后将有力支撑公司进
一步获取优质土储，提高公司综合竞争力。
22年销售优于TOP20整体水平，全年拿地货值行业第一。据克而瑞数据，公司
2022年全口径销售额为4573亿元，同比减少15.1%，优于TOP20房企的整体
同比增速-36.0%；12月单月销售额572亿元，同比增长42%，在TOP20房企
内单月同比增速最高。22年前11月，公司累计拿地金额1462亿，其中有一线
城市投资金额占比34%，强二线城市投资额占比45%，据克而瑞数据，公司22
年新增土地货值达2514亿元，位居行业第一，为2023年销售奠定良好基础。
盈利预测、估值与评级：公司销售稳健，现金流充裕，拿地实力强，央企品牌美
誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未
来发展空间。维持公司22-24年预测EPS分别为2.37元、2.49元、2.71元；
风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，行业下行超预期等风险。
公司盈利预测与估值简表
指标202020212022E2023E2024E
营业收入（百万元）243,208285,024317,088334,427338,848
营业收入增长率3.06%17.19%11.25%5.47%1.32%