【行业研究报告】房地产-房地产行业2022年12月月报：全年新房与住宅土地成交降幅约三成；百强房企销售规模回到16-17年水平

环比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降39.1pct。一、二、三线城市环比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同
环比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降39.1pct。一、二、三线城市环比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同
比增速-33.3%、0.1%和54.7%。全年看，14城二手房成交面积6279万平，同比-10.7%，显著好于新房。
从月度走势来看，呈“先降后升再降”的趋势，1-4月二手房成交同比降幅逐步扩大，整体市场低迷；5-10
月由于房企暴雷、项目烂尾等现象频出，购房者转向二手现房市场，二手房成交同比降幅逐步收窄，于7
月同比增速转正，但四季度由于新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，叠加疫情防控政
策调整，二手房成交同比增速自11月开始出现下滑。
库存与去化：年末库存基本与21年持平，但去化周期出现了将近三成的上涨。截至22年年末，
我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.05亿平，同比+0.2%；去化周期14.5个月，同比+28.9%。
一、二、三线城市库存同比增速10.7%、-7.9%和-16.9%；去化周期分别为11.5、12.9和14.9个月，
同比增速29.8%、25.6%和17.3%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在12个月内。由于供
应量的显著减少，22年末的库存同比基本持平，其中二三线城市有所下滑；但从去化周期看，整
体出现了将近三成的上涨，二三线城市涨幅相对较大，整体去化压力仍然较大。
开盘去化率：31城平均开盘去化率高位持稳49%。各城市分化格局延续。上海、北京、长沙、杭
州等热点城市随着优质供应集中放量，去化率基本都稳步回升至60%以上；西安、成都等西部区
域中心行情较为独立，保持在50%-60%波动；苏州、厦门、常州主要基于供应较少、单盘热销拉
动平均去化率稳步攀升，实际短期购房者观望情绪依旧浓厚；武汉、南京、天津等纾困政策效果
不佳，整体去化率延续下降，仍在低位徘徊。
土地市场：临近年末，12月百城住宅类土地成交量环比持续正增长，成交规模也升至年内最高位，
月内一二线城市成交增加，住宅类用地楼面均价维持在2671元/平，环比基本保持不变。土拍热
度依旧普遍处于低位，12月住宅类用地土拍溢价率仅2.57%，较上月回落了0.68个百分点，为年
内第二低点。全年来看，2022年百城住宅类用地成交量下降28%；因高能级城市成交占比下滑及
政府适当让利，楼面均价小幅下降1.7%；月平均溢价率仅3.69%，较2021年的月均值下降8.44
个百分点；其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长。
房企：1）单月销售同比降幅扩大，全年降幅超四成。百强房企12月全口径销售额同比-31.8%（前
值：-28.4%）；权益口径销售额同比-31.3%（前值-24.5%）。2022年全年百强房企全口径销售额
7.3万元，同比-42.3%；权益销售额为5.1万亿元，同比-42.4%；百强房企销售规模基本回到16-17
年的水平。TOP20房企中除越秀外（同比+6.6%），其余房企全年累计销售额同比均下滑，建发、
华发、华润、滨江仅个位数负增长。2）单月拿地金额下降，全年拿地金额降幅超五成。百强房企
12月拿地金额同比-61.6%（前值-56.3%）；拿地强度从11月的9%升至14%。全年百强房企拿地
金额1.65万亿元，同比-56.5%，拿地强度为22.6%，同比-7.4pct。具体来看，拿地较多的为龙头
央企和优质民企。全年保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇排名靠前，拿地金额均超750亿元，
拿地金额TOP20房企中，滨江、华发、国贸、象屿同比保持正增长，滨江、越秀、建发等拿地强
度超40%。3）融资：单月环比增长，全年降幅超五成。12月行业国内债券、海外债、信托、ABS
发行规模656亿元，同比-33%，环比+34%，平均发行利率3.93%，同比-1.25pct。全年融资规模
8457亿元，同比-51%，平均发行利率3.94%，同比-1.55pct。主流房企中22年全年华润、万科、
招蛇、保利、中海发行国内外债券规模最大，均超230亿元。23年行业国内债券+海外债到期规
模为9580亿元，其中1、3、4月为偿债小高峰，分别到期1037、1028、1105亿元。
投资建议
虽然11-12月市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加
防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，销售持续低迷。目前融资端和房企端的各
类支持政策应出尽出，我们认为23年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城
市的政策调整。但目前最为担忧的问题仍然是购房者的信心和预期，我们预计需求端最早或在
2023年3、4月才会出现明显修复的可能。预计一季度政策节奏加快，在观察落地效果的同时重
点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。具体标的，我们建议关注两条主
线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏
后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际
受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集团、万科A、绿地控股、龙
湖集团。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。