【行业研究报告】保利发展-公司信息更新报告：结算业绩承压下滑，销售优于行业投资保持稳健

——公司信息更新报告
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证书编号：S0790522010002
保利发展发布2022年业绩快报及12月销售简报。在行业销售持续低迷，房企业
绩普遍下滑的情况下，公司营收保持相对稳定，销售市占率持续提升，投资拿地
保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显。受疫情及销售下滑影响，公司结算业
绩承压，我们下调盈利预测，预计2022-2024年公司归母净利润分别为183.0、
236.2、283.2亿元（原值264.8、281.4、324.7亿元），EPS分别为1.53、1.97、
2.37元，当前股价对应P/E估值分别为10.7、8.3、6.9倍。我们认为公司将持续
营收业绩保持稳定，收益水平同比下滑
根据业绩快报，2022年公司实现总营收2811.1亿元，同比下降1.4%；实现归母
净利润183.0亿元，同比下降33.2%；基本每股收益1.53元，加权平均净资产收
益率9.16%，同比下降5.23个百分点。公司竣工结转项目收入受疫情影响同比微
降，归母净利润受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响同比出现下滑。
销售市占率持续提升，一二线城市拿地占比超九成
2022年公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额
4573.01亿元，同比减少14.51%，在克而瑞房企销售排行榜排名升至第二，市场
份额进一步提升。公司2022年累计新增土地计容面积1046.1万方，对应土地总
价1612.2亿元，拿地面积与金额权益比分别为70.7%和67.3%，全年拿地金额与
销售金额之比为35.3%，投资拿地保持稳健。公司2022年拿地主要集中在一二
线城市，拿地金额占比约93.0%，在销售区域分化的背景下，高能级城市优质土
储将助力公司未来业绩持续兑现。
融资优势明显，披露非公开发行股票预案
公司2022年公开市场发行债券543.6亿元，票面利率均不超过3.6%，融资渠道
保持畅通。公司于2022年12月底披露非公开发行A股股票预案，计划募资总
额不超过125亿元用于14个住宅项目及补充流动资金，优化公司资本结构。
风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。
财务摘要和估值指标
指标2020A2021A2022E2023E2024E
营业收入(百万元)243,208285,024281,201339,859374,015
YOY(%)3.117.2-1.320.910.1
归母净利润(百万元)28,94827,38818,30323,61728,321