【行业研究报告】房地产-房地产行业深度研究报告：核心20城探究之苏州-制造业升级瓶颈下的地产机遇

工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上
海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受
上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州GDP和人
均GDP在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次
均GDP在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次
于上海、深圳的中国工业第三城，GDP中第二产业占比48%，二产人口占就
业人口比例达到51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏
州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去
10年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型
升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮
制造业升级中的隐忧。
苏州工业细分项中，电子信息产业增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、
生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信
息产业占苏州工业总产值的29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在
新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信
息产业增速，复合增速仅2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的27%，
复合增速超15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于
就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优
势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021年产值超1700亿，仅次于北京。
3）苏州政府性债务余额与税收收入比0.7，税收规模超2000亿，在长三角城
市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。
2022年苏州商品住宅销售下跌23%，未来新房销售将向1800万方需求中枢
回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降23%至
1429万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为
抗跌。2022年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策
空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大
市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在1300
万以上，商品住宅需求中枢仍有1800万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，
城市去化周期为15个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展
保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外
溢带来的居住需求释放。
2022年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有
望在2023年市场复苏中率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州
高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超
50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底
土地市场回暖，2宗地块触及封顶摇号，整体溢价率4.8%年内最高。招商蛇
口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约3万元/平米；本地国企苏
州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计2023年苏州楼市将迎来小
周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关
注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科A、保利发展等。
风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。
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