【行业研究报告】鲁商发展-鲁商发展事件点评：地产开发业务剥离事项持续推进，化妆品等业务有望迎来重新估值

➢公司公告：1）筹划将房地产开发业务相关的资产及负债转让给控股股
东山东省商业集团。根据公告，房地产开发业务2021年收入约93亿
元；2022M1-10收入约76亿元。2）本次交易标的资产为鲁商置业100%
股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、菏泽置业100%股权、
临沂地产100%股权、临沂置业51%股权、临沂金置业44.10%股权、
临沂发展32%股权，以及上市公司对上述标的公司及其下属公司的全
部债权，交易价格为59.07亿元。
➢公司未来将聚焦在大健康赛道。1）化妆品业务：2020-2021年公司化
妆品业务收入同比增速均保持在115%+，并且在去年底吸引了腾讯、
应市场需求快速放量，以及颐莲围绕玻尿酸护肤核心定位并大力发展线
上渠道。尽管2022年以来公司化妆品业务毛利率、净利率有所下降，
但我们预计随着公司新工厂产能利用率持续提升、未来持续推出高毛利
率的精华类新品等，公司利润率有望逐渐恢复至正常水平；2）原料业
务：近两年原料新产能投放带来收入增长，但透明质酸行业价格战影响
利润率。公司正发力高附加值的医药级透明质酸原料，原料业务也有望
重新回到增长轨道；3）药品业务：近两年受集采影响相对较大。
➢2022H1公司化妆品延续高增长。2022H1公司化妆品收入10.12亿元
/+62.31%，毛利率60.71%/-0.86pct源自各品牌为了促进销售规模扩
新品闪充精华拥有国内首创独家双菌发酵褐藻技术，推动新品收入占比
新品闪充精华拥有国内首创独家双菌发酵褐藻技术，推动新品收入占比
提高到10%；2）颐莲收入3.88亿元/+43.53%，在深耕玻尿酸喷雾单
品的基础上，水光肌原液面膜销售超过60万盒，成为颐莲品牌TOP2
产品；3）善颜、诠润、伊帕尔汗等其他品牌收入0.99亿元/+95%，4+N
品牌布局成效初显。以化妆品业务为主的子公司福瑞达生物22H1净利
率为9.7%/-2.8pct。
➢公司有望迎来重新估值。公司此前股价持续低迷，主要源自：1）近两
年房地产市场下行，公司房地产开发业务利润持续萎缩；2）公司业务
繁杂，作为多业务平台型公司一般都会有估值折价。随着公司剥离地产
业务，影响公司估值的因素将被弱化，公司化妆品、原料等业务有望迎
来估值修复。
➢盈利预测：根据Wind一致预期，公司2022-2024年归母净利分别为
3.24/4.94/6.52亿元，1月20日收盘价对应PE分别为34/23/17倍。
➢风险提示：上游化妆品原料成本大幅上涨、国内消费持续疲软、地产剥
离事项推进不及预期等。