【行业研究报告】房地产-房地产行业2023年2月投资策略:销售底部确认但复苏缓慢,政策跟进力度无需担忧

类型: 行业月度策略

机构: 国信证券

发表时间: 2023-01-31 00:00:00

更新时间: 2023-02-01 14:11:07

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容超配房地产行业2023年2月投资策略销售底部确认但复苏缓慢,政策跟进力度无需担忧核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势相关研究报告《近期高层对房地产行业的表态点评-支持态度愈发明确,需求端政策仍是关键》——2023-01-21《数据背后的地产基建图景(一)-地产全年表现羸弱但单月修复,基建投资持续提速》——2023-01-17《统计局12月房地产数据点评-销售表现羸弱,竣工显著修复》——2023-01-17《《改善优质房企资产负债表计划行动方案》点评-多管齐下纾解风险,助力优质房企释放发展潜力》——2023-01-16《房地产行业周观点-政策放松持续演绎,重申趋势性大机会》——2023-01-16行业:销售底部确认,静待信心重筑。从统计局数据看,2022全年,商品房销售额累计为133308亿元,同比-26.7%;销售面积累计为135837万平方米,同比-24.3%。12月单月,商品房销售额14660亿元,同比-27.7%,降幅较前值收窄4.6个百分点;销售面积14587万平方米,同比-31.5%,降幅较前值收窄1.7个百分点。我们认为,行业销售底部区间已得到确认,随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台,购房者的信心也会逐步重筑。从日频数据跟踪来看,销售尚待回暖,继年末“翘尾”行情缺席后,春节返乡置业潮也并未出现。2023年截至1月27日,30城商品房成交面积750万㎡,同比-43.5%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-41%、-55%、-41%、-35%;一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-30%、-48%、-47%。根据中指院发布的数据,2023年春节期间,重点城市新房成交规模保持低位,较去年春节假期下降约21%,恢复至疫情前春节(2019年)的75%,仅部分城市在去年同期低基数下同比出现增长。各地楼盘以顺销为主,并未进行大规模加推,且折扣力度基本延续前期优惠。二手房方面,据贝克研究院发布,2023年春节期间重点50城二手房带看量较去年春节提升28%,二手房成交量较去年春节增长57%。春节前,高层对房地产行业频频发声,积极表态,直击房地产行业当下面临的困境。当前化解风险已是重要工作,当前融资端政策基本到位,需求端政策政策仍有较大宽松余地,节后政策跟进力度无须担忧。板块:1月跑输大盘,业绩下滑导致估值抬升。自上期策略报告发布至今,房地产板块上涨2.0%,跑输沪深300指数6.7个百分点,在31个行业中排26名。板块业绩下滑导致估值有所抬升,根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2023年动态PE为7.9倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高28.1%,比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低22.6%。投资策略:需求端复苏仍是关键,政策跟进力度无须担忧。当前行业销售底部区间已经确立,但复苏速度仍较为缓慢,需求端复苏仍然是解决行业困境的关键。高层对房地产的支持态度愈发明确,行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段,政策跟进力度无须担忧,后续需求端一揽子政策将持续放松,同时也不排除有创新、非常规的支持政策出现。我们看好三条主线:①久经考验的优质房企;②接近“上岸”的困境反转型标的;③受地产拖累的物业板块。2月组合推荐保利发展、招商积余。风险提示:1、后续政策落地效果不及预期;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。