【行业研究报告】房地产-房地产行业深度报告：结合国际经验看公募REITs的估值和机会

⚫REITs是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs试点稳步推进，全球REITs
市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs在不同市场展现出不尽相同的收益风
险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。
险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。
⚫对不同市场进行估值比较分析，REITs形式上市估值优于上市公司形式，境外市场
投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场REITs市值正在快速扩张，底层
形式上市估值优于上市公司形式；（2）国际市场不同类型资产REITs收益率要求
差异较大，境外投资者对中国内地资产收益率要求较平均更高，公募REITs将为内
地资产提供更优上市渠道；（3）2000年以来美国权益型REITs估值呈整体上升趋
势，估值中枢在15-20倍P/FFO之间，住宅、基础设施、工业、仓储类型REITs的
估值高于平均。
⚫我国公募REITs整体估值较国际市场更高，以资本利得为主的收益表现优秀。公募
REITs底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，首批上市产品预测可供分
配金额的实现度较高。经营权类REITs由于剩余期限不同，分派率差异较大，内部
收益率是衡量其收益水平更合理的指标。产权类REITs截至2022年底市价较净资
产平均溢价31.2%，平均股息率为2.4%，均优于国际市场可比类型REITs。以股价
/可供分配金额观测产权类REITs的估值变化，其上市以来估值倍数迅速提升，22
年维持在30-35倍的较高水平。高估值推动上市REITs价格上涨，已上市产品截至
2022年底价格涨幅的算术平均值为15.1%，资本利得占据REITs全收益的90%。
新发REITs的认购热度持续提升，机构投资者占主导地位。
⚫公募REITs常态化发行主线确立，首批项目扩募进入实施阶段，底层资产有望继续
扩围。我国基础设施投资存量规模较大，与美国市场相比REITs发展尚处于起步阶
段，发展空间广阔。REITs后续发展的三条线索：（1）在常态化发行的政策推动
下，REITs上新速度加快；（2）首批项目扩募进入实施阶段，扩募后基金收益水平
提升；（3）政策释放积极信号，底层资产类型有望继续扩围。
⚫REITs价值体现为持续运营过程中通过底层资产赚取现金流的能力，看好底层资产
收益稳定、管理团队运营成熟的REITs长期内赢得优秀的收益表现，同时关联方存
量资产丰富且优质的REITs有望通过扩募提升投资价值。公募REITs的高估值或与