【行业研究报告】房地产-房地产行业第5周周报：1月百强房企销售同比降幅仍超三成，二手房成交情况仍好于新房

房地产行业第5周周报（1月28日
-2月3日）
1月百强房企销售同比降幅仍超三成，二手
房成交情况仍好于新房
本周新房成交面积较节前一周下降3%，二手房成交面积较节前一周上涨42%。土地
市场同比量价齐跌，溢价率同比上升。
核心观点
本周新房成交面积较节前一周下降3%，二手房成交面积较节前一周上涨42%。
43城新房成交面积239.1万平方米，同比上升155.5%，较春节前一周（第3周）
下降3%。一、二、三线城市同比增速分别为40.8%、383.2%、30.3%，较第3周
增速分别为-22%，3%、-1%。15城二手房成交面积130.2万平方米，同比上升
1091.2%，较春节前一周（第3周）增长42%；一、二、三线城市同比增速分别
为1448.6%、1130.0%、1177.5%，较第3周增速分别为68%、38%、39%。（由
于2022年同期为春节假期，基数相对较低，本周新房与二手房成交同比增速较
高；环比方面，由于基数为2023年第4周春节周，基数相对较低，因此与春节
前一周，即第3周进行比较）
前一周，即第3周进行比较）
新房库存面积与去化周期同比均上升。14城新房库存面积为1.03亿平，同比上
升0.3%，去化周期为16.4个月，同比上升4.7个月。一、二、三线城市库存面积
同比增速分别为12.4%、-9.5%、-14.7%；去化周期分别为13.1、13.7、16.1个月，
同比分别变化4.6、4.1、-0.3个月。
土地市场同比量价齐跌，溢价率同比上升。百城土地成交建面562万平，同比下
降85.7%；成交土地总价为53亿元，同比下降87.2%；楼面均价为944元/平，同
比下降10.3%；百城成交土地溢价率为5.80%，同比上升136.7%。
本周房企国内债券发行规模同比因春节周无相关数据。房地产行业国内债券总发
行量为49.0亿元，由于上周与去年同期均为春节周无相关数据，因此无同比环比
增速数据；净融资额为-61.6亿元。其中国企国内债券总发行量为49.0亿元；净
融资额为-22.9亿元。其中民企国内债券发行总量0亿元；净融资额为-38.7亿元。
板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下跌1.5个百分点；相
对沪深300收益为0.3%，较上周上涨2.1个百分点。房地产板块PE为13.20X，
较上周下降0.11X。北上资金对电力设备、汽车和非银金融加仓金额较大，分别
为107.6、44.72和44.24亿元。对房地产的持股占比下降0.07%（上周为下降
投资建议
从房企销售来看，2023年1月百强房企全口径销售额3994亿元，同比下降32%，
同比降幅与2022年12月基本持平。房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比
增速回正：越秀（+60%）、建发（+29%）、华发（+19%）、滨江（+17%）、
卓越（+9%）、华润（+7%）、招蛇（+5%）、保利（+4%）、龙湖（1%），美
的、卓越、金隅也是首次进入了TOP20房企榜单。虽然春节假期迎来返乡高峰，
到访量呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，经济环境以及房价预期仍较弱，
市场修复仍然需要时间，预计短期内整体销售仍难有起色。我们预计全国需求端
最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖
仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同
时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。
具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健
经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保
利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策
利好的优质民企、及混合所有制房企：新城控股、美地置业、金地集团、万科A、
绿地控股、龙湖集团。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。