【行业研究报告】房地产-房地产行业研究周报:1月销售市场表现如何?

类型: 行业周报

机构: 天风证券

发表时间: 2023-02-07 00:00:00

更新时间: 2023-02-07 21:14:12

房地产房地产2023年02月07日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者刘清海liuqinghai@tfzq.com资料来源:贝格数据相关报告1《房地产-行业研究周报:为什么产业园区类REITs值得关注?——REITs周报》2023-02-042《房地产-行业点评:恒隆地产:长期深耕内地,具有强运营能力,2022年全年收入与上年基本持平》2023-02-023《房地产-行业点评:内房股开门红有何启示?——地产板块观点更新》2023-01-29行业走势图1月销售市场表现如何?行业追踪(2023.1.28-2023.2.3)剔除春节影响后,1月新房、二手房高频销售同比降幅收窄从我们统计的高频数据看,新房方面,23年1月(剔除春节),62城商品房日均成交面积为48.9万平/天,同比-30.5%,相较12月(-34.8%)上升4.3pct;对比来看,22年1月较21年12月的日均成交同比增速差为-16.6%,增幅不及23年1月。二手房方面,23年1月(剔除春节),18城二手房日均成交面积为17.9万平,同比-2.9%,相较12月(-7.0%)上升4.1pct。整体来看,剔除春节假期影响后,23年1月新房、二手房高频销售同比降幅较12月出现收窄,修复力度好于22年1月。我们认为,除疫情管控优化后的需求释放外,或与前期利好政策起效及返乡置业潮等因素有关。各能级中一线城市新房销售保持相对韧性,同比修复幅度最大,二线城市二手日均成交实现正增长,三线城市二手房降幅改善明显。春节月对比新房小幅回落,多城二手成交环比改善从第三方监测数据看,新房方面,克而瑞23年1月重点30城成交面积同比-34%,环比-41%,主要受春节假期错位及传统旺淡季转换影响;对比22年春节月(2月)同样略有下滑,成交面积同比-6%,一定程度受疫情感染高峰期影响。二手房方面,23年1月,贝壳50城二手房成交量环比回落,其中北京、天津、重庆、郑州等多城成交量环比改善,除春节时间外,50城二手房日均成交量环比增幅超20%。我们认为,1月二手市场整体预期修复较快除春节返乡置业因素外,前期存量交易诸多利好政策影响也正逐步显现。预计待上半年购房观望情绪减弱,已处复苏通道中的部分城市回暖势头有望延续,量价弹性或率先释放。百强销售仍处低位,需求边际缓慢修复从百强房企数据口径看,23年1月,克而瑞TOP100房企实现销售金额3900亿元,同比-33.1%,较上月降低4.4pct,较22年春节月(2月)同比-14.6%,环比-50.3%。对比2020-2023年同期数据:12月至次年1月的旺淡转换季中,销售金额环比40%-50%降幅为常态区间,23年受1月春节月影响环比降幅略大,同比降幅较去年同期继续收窄,剔除春节后实际降幅更小。我们认为,尽管1月市场情绪仍处低位,市场供求关系短期内难以快速反转,但需求边际改善信号同样有一定体现,预计在疫后居民收入、消费预期等核心因素驱动下,销售有望于上半年缓慢筑底,复苏节奏受宏观经济、政策力度、土地供应等多因素影响。受春节错位影响,1月新房、二手房同比整体回落新房市场本周成交275万平,月度同比-82.85%,相较上月下降48.22pct,主要受春节错月影响;累计库存13946万平,一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交114万平,月度同比-47.97%,相较上月下降39.95pct。土地市场本周成交建面551万平,滚动12周同比+16.18%;成交总额49亿元,滚动12周同比-4.51%;全国平均溢价率+6.26%,滚动12周同比+0.09pct。本周申万房地产指数-0.74%,较上周下跌0.74pct,涨幅排名25/31,领先沪深300指数0.21pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数-4.65%,较上周下降7.73pct,涨幅排序9/11,跑输恒生指数0.11pct;克而瑞内房股领先指数为-9.21%,较上周下跌14.82pct。投资建议:市场仍存4个认知差,地产行情持续性或较强,标的关注3条思路。我们认为市场对于地产板块存在4个认知差,看好地产行情持续性,3条思路推荐标的:①信用修复、②格局优化、③行业复苏。市场对地产板块的4个认知差分别为政策有效性、稳融资力度、政策空间和销售预期,目前上述认知差尚未完全修复,看好地产行情持续性,标的上建议关注3条思路:1)优质民企信用修复思路,建议关注新城控股、金地集团;2)区域竞争格局优化思路,建议关注滨江集团、华发股份;3)行业复苏思路,建议关注保利发展、招商蛇口。格局优化及行业复苏不及预期;3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响-24%-19%-14%-9%