【行业研究报告】房地产-房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻:节后销售复苏,板块业绩承压

类型: 行业策略报告

机构: 国信证券

发表时间: 2023-02-28 00:00:00

更新时间: 2023-02-28 17:11:43

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容超配房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻节后销售复苏,板块业绩承压核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势相关研究报告《不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求,助力房企优化资产负债表》——2023-02-21《房地产行业周观点-节后销售逐渐修复,房价企稳趋势渐显》——2023-02-20《房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄,1月房企非银融资环比回落》——2023-02-13《房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑,北京“一区一策”释放积极信号》——2023-02-06《2023年1月房地产数据点评-市场表现平淡,静待信心重筑》——2023-02-03行业:销售复苏,土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看,销售逐渐复苏。2023年截至2月24日,30城商品房成交面积1721万㎡,同比-19%;其中,长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%;一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。根据中指院拿地数据跟踪,2023年截至2月26日,300城住宅用地成交建面为2690万㎡,累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡,单月同比-1.7%,当月成交溢价率6.11%较前期明显提升,时隔近1年重新攀升至5%以上。此外,春节后政策放松频出:①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷,部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛,鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准,并投资基金试点满足不动产合理融资需求。⑦央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》公开征求意见的通知。年报前瞻:业绩承压明显。受到行业景气度影响,绝大多数房企2022全年业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的70家公司中,业绩预增公司5家,占比7%;业绩扭亏公司4家,占比6%;业绩预减公司20家,占比29%;业绩首亏公司15家,占比21%;业绩续亏公司26家,占比37%。板块:2月跑赢沪深300指数0.3个百分点。自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌2.7%,跑赢沪深300指数0.3个百分点,在31个行业中排26名。根据Wind一致预期,按最新收盘日计,板块2023年动态PE为8.3倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高35.0%,比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低18.5%。投资策略:节后销售复苏明显,静待信心重筑。春节后销售复苏明显,且放松政策频出,高层对房地产的支持态度愈发明确,我们认为今年楼市“小阳春”可期,且后续需求端政策跟进力度无须担忧,可静待居民和房企信心重筑,房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。我们看好三条主线:①久经考验的优质房企;②接近“上岸”的困境反转型标的;③受地产拖累的物业板块。3月组合推荐越秀地产。风险提示:1、后续政策落地效果不及预期;2、疫情等因素致行业基本面超预期下行;3、房企信用风险事件超预期冲击。