【行业研究报告】房地产-房地产REITs周报:保障性租赁住房REITs资产运营怎么样?

类型: 行业周报

机构: 天风证券

发表时间: 2023-03-04 00:00:00

更新时间: 2023-03-06 13:14:45

房地产房地产2023年03月04日投资评级行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市作者刘清海liuqinghai@tfzq.com胡孝宇huxiaoyu@tfzq.com资料来源:聚源数据相关报告1《房地产-行业点评:2月单月销售量价齐升,累计销售明显修复——2月百强房企销售点评》2023-03-022《房地产-行业点评:地产开始复苏了吗?》2023-02-283《房地产-行业研究周报:供给会成为需求释放的限制因素吗?》2023-02-26行业走势图保障性租赁住房REITs资产运营怎么样?——REITs周报(2023.2.26-2023.3.3)地方政府再提保租房REITs目前已有4支保障性租赁住房REITs上市,它们的底层资产均位于核心城市,出租率维持90%以上的高位,运营效果优异。2023年3月2日,广东省政府办公厅印发《2023年广东金融支持经济高质量发展行动方案》,其中提到“力争2023年全省新增社会融资规模4万亿元”,“发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务”。此次方案中分别两方面提到REITs:1)在租购并举方面,《方案》提到“推动不动产私募投资基金试点,发展租赁住房不动产投资信托基金(REITs)业务”;2)在基础设施投资方面,“积极发展基础设施不动产投资信托基金(REITs)业务,引导各类机构和长期资金投资我省,盘活存量基础设施资产”。这分别与2023年2月央行、银保监会出台的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》、2022年5月国务院出台的《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》相对应。目前,我们一共有4支保障房(包含保障性租赁住房、保障房等)上市,上市初期均有良好的市场表现,上市首日均实现较好涨幅,其中重金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT作为首批上市的保障性租赁住房REITs在2022年8月31日上市首日实现涨停,表现了市场对于该类REITs的热情。我们从如下的维度分析保障性租赁住房REITs底层资产的运营情况。从底层资产所在区域看,四支REITs基金的底层资产均位于核心城市。1)中金厦门安居REIT旗下两个资产均位于厦门市集美区;2)华夏北京保障房REIT旗下两个资产分别位于北京市海淀区、朝阳区;3)红土深圳安居REIT旗下四个资产分别位于深圳市大鹏新区、福田区、罗湖区、坪山区;4)华夏基金华润有巢REIT旗下两个资产均位于上海市松江区。从出租率看,已上市项目的出租率维持高位,上市前后维持在90%以上。我们汇总了三个首批上市的保租房REITs在上市前后的出租率,发现出租率均维持高位。中金厦门安居REIT的2个项目2022年末出租率为99.15%,与2022年3月末上市前99.29%的出租水平差异很小;华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT的出租率同样维持在90%以上的高位,深圳项目的出租率普遍维持在98%以上。本周REITs指数跑输上证综指本周,中证REITs指数(收盘)下跌0.449%,REITs指数下跌0.431%,上证综指上涨1.874%,国债指数上涨0.026%。滚动4周,中证REITs指数(收盘)下跌0.97%,REITs指数下跌0.59%,上证综指上涨1.99%,国债指数上涨0.10%。根据我们的统计测算,截至2023年3月3日,中证REITs指数(收盘)与上证综指呈现微弱的正相关,相关系数为0.10;中证REITs指数(收盘)与中债-10年期国债全价指数呈现正相关,相关系数为0.29。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周,产权类REITs下跌0.64%,特许经营权类REITs下跌0.28%。滚动4周,产权类REITs下跌0.19%,特许经营权类REITs下跌0.88%。整体看本周产权类REITs指数表现弱于特许经营类REITs指数。交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年3月3日,REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT,达到8.61%;估值收益率最低的是鹏华深圳能源REIT,仅1.49%。分资产类型看,交通基础设施REITs的估值收益率较高,并且普遍在5%以上;保障性租赁住房REITs的估值收益率除华夏基金华润有巢REIT外均不高于5%。投资建议:目前已有4支保障性租赁住房REITs上市,它们的底层资产均位于核心城市,出租率维持高位,运营效果优异。地方政府再提保租房REITs,我们看好保租房REITs的进一步扩募和发展空间。建议关注:1)受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs,如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs;2)具有稳定现金流,分红率较高的特许经营权类REITs,如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。风险提示:政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期-23%-18%-13%-8%-3%