【行业研究报告】房地产-物业管理行业研究周报：碧桂园服务发布业绩预告 不利因素致盈利下滑

每周一谈：碧桂园服务发布业绩预告不利因素致盈利下滑
事件：3月3日，碧桂园服务发布业绩预告，收入同比增长约40%，归母净利润
事件：3月3日，碧桂园服务发布业绩预告，收入同比增长约40%，归母净利润
同比下滑约45%-51%，疫情导致的成本增加及商誉及无形资产摊销加剧公司增
收不增利情况。
公告称预计2022财年未经审核综合收入及归属于公司股东的核心净利润将较
2021年同期分别录得超过40%及超过5%的增长，公司2021年营收为288.43
亿元，预计2022年全年营收约403.8亿元。
归属于公司股东的净利润将较2021年同期下降51%至57%。公司2021年归
母净利润为40.33亿元，预计2022年归母净利润约17.34-19.76亿元。
预计2022年全年物企营收多数仍保持增长，但整体盈利情况由于受到多重不利
因素影响承压下滑。
根据22H1在管面积与克而瑞物管22FY在管面积数据对比，TOP20物企在管
面积数据均保持正增长（除融创服务及新城悦服务数据缺失外），面积的增长
预计将会为物企带来营收的增长。
疫情防控在收入端影响物企收缴率，在成本端加大物企的投入，主要体现在人
工成本、防疫物资成本、配套物资成本等的增加。同时，受到疫情防控影响，
物企的增值业务开展难度增加。
较高商誉及无形资产的物企将更高概率发生减值，而预计碧桂园服务受此因素
影响最大。同时，关联方出险的物企应收账款及其他应收款减值风险亦较大，
将致物企短期盈利承压。
我们认为，2022年碧桂园服务盈利下滑受客观不利因素影响较大，随着疫情防控
政策的优化，叠加房地产企稳回升，2023年碧桂园服务有望摆脱增收不增利情
况。利空出尽后，物企整体亦将实现稳中向好发展，板块估值有望持续修复，仍
然看好2023年物企独立发展增强、盈利能力回归。
数据追踪（2月27日-3月3日）：
资金及交易追踪：
沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年2月27
日至3月3日，增幅最大的是建业新生活，本周增幅7.09%。降幅最大的是
碧桂园服务，降3.72%。持股比例最高为保利物业，为66.91%。持股数量最
多为融创服务，为5.1亿股。
投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，
物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背
景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独
立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联
方应收账款及其他应收款坏账风险。