【行业研究报告】房地产-房地产及物管行业周报2023年W10：强调化解头部房企风险，二手房成交量持续走高

•政策面：“两会”政府工作报告强调有效防范化解优质头部房企风险，加强住房保障体系建设，各地因城施策放松态势延续。中央：“两会”政府
工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改
工作报告：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改
善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。各地：需求侧：1）湖南省调整自建房管理政策，实施居民自建房镶嵌永久标志牌制度；2）天
津市调整土地出让政策，进一步降低前期土地利用成本；3）长沙市调整住房限售政策，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网
签满4年即可出售”；4）福建省、驻马店市推出组合政策进一步刺激购房需求；5）常州、襄阳、惠州市分别调整房产交易、二手房过户、土地征用
政策，进一步优化房地产相关政策，提高房产交易过户效率。
•基本面：本周新房市场成交量下降，环比由正转负，二手房市场成交量持续上升，环比保持正增长。30大中城市商品房成交面积311万平，环比-
14.7%，同比+29.4%。新房市场分线城市来看，本周各线城市同比均为正增长且增速上升，环比均为负增长。18城二手房成交面积222万平，环比
+3.0%，同比+83.5%；分线城市来看，本周各线城市同比均为正增长，二、三线城市环比为正增长，一线城市环比为负增长。
•板块行情：本周SW房地产下降4.91%，房地产跑输大盘0.95pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业下降6.51%，房地产跑输大盘0.44pct，表现弱于
大市。恒生物业服务及管理下降11.90%，恒生物业服务及管理跑输大盘5.83pct，表现弱于大市。
•本周观点：本周“两会”期间政府工作报告强调化解头部房企风险，住建部指出当前政府工作重点仍为“抓两头、带中间”。结合房企融资情况来
看，本周滨江集团、中国铁建、首开股份等多家企业发布一般公司债和一般中期票据，融资主体仍主要为央国企及优秀民企，我们认为，随着房企
融资工具逐渐打开，行业融资规模陆续扩大，优质房企资产负债状况持续获得改善，行业整体活力有望在头部房企带动下逐渐恢复。根据中指研究
院2月城市居民置业意愿调查，2月受访者购房需求出现回升迹象，购房需求占比约56%，环比上涨2%，我们认为，虽然购房需求呈现出底部回升的
趋势，但当前部分居民购房信心仍处于相对较弱的阶段，还贷压力大、收入不稳定、担心房价下跌仍是影响居民置业的主要因素。从市场成交数据
上看，本周新房市场成交量下降，环比由正转负，我们认为，近期房企在售库存快速去化，根据克尔瑞统计30个重点城市2月份新增供应的规模不及
成交规模一半，本周新房市场成交数据有所下降可能主要受到供应不足的影响，部分项目处于蓄客等待加推期间，3月“小阳春”能否到来可能在很
大程度上受到房企供应影响。本周二手房市场成交量绝对值保持上涨趋势，中长期来看，二手房市场的恢复对新房市场的恢复具有协同作用。
•我们继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。我们看好：1）都市圈聚焦型房企：
华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中
介贝壳和我爱我家持续看好。