【行业研究报告】房地产-房地产：全国调研系列报告之长三角区域（二）-南京：新房回暖，改善先行

全国调研系列报告之长三角区域（二）
南京：新房回暖，改善先行
南京：新房回暖，改善先行
2023年03月12日
GDP万亿城市，人口持续流入，人均可支配收入持续增长。南京作为江苏
省省会，位于中国东部、濒临近海，南北长、东西窄，总面积6587平方公里。
22年GDP16908亿元，省内排名第二，第三产业贡献率高，占比达62.2%。南
京是典型的人口净流入城市，常住人口942.34万人，城镇化率86.9%，受教育
程度全国领先。居民人均可支配收入6.9万元，人均GDP17.9万元，分列全省
第二、第三。
房地产市场特点：老城供不应求，远郊库存高企，整体量价震荡上升。南京
房价在21年已经突破2.5万的门槛，从各区来看，南京新房市场发展不均衡，
老城区域（玄武、秦淮、建邺、鼓楼）供不应求，均价普遍在4万以上，远郊外
围库存高企，均价在2万以下。
新房市场：（1）22年新房供销面积减半，库存高位震荡，去化周期拉长。
2022年南京全市商品住宅供应面积742.79万平，同比下降49%，成交面积
802.73万平，同比下降35%，商品住宅成交均价31594元/平，同比增长7.2%。
2022年12月和2023年1月，南京市商品住宅库存分别为990、981万平，对
应去化周期长达14.8、15.8周。分区域来看，浦口、江宁、建邺、雨花成交居
前，但江宁区均价下滑明显；分产品来看，当地消费者购置改善房的意愿较强，
且购买力强劲。（2）22年楼市利好政策频出，“四限”持续放松，同时减免住房
转让税费、发放财政补贴刺激购房需求，首套房贷利率降至4.1%，二套利率约
4.9%。
二手房市场：成交套数下降三成，价格波动不大。22年南京共发生二手房
交易73451宗，同比下降34%，成交面积656万平，同比下滑34%，月均成
交套数仅6121套，处于近五年最低值，成交均价为30036元/平。
政策与土地市场：“两集中”新政先紧后松，南京已放松毛坯限价，仍难掩
地市走低。（1）土拍规则：溢价率上限不变，出让金缴纳、开发资质等皆松绑，
并从22年第三批次全面取消毛坯限价。（2）土拍情况：22年南京涉宅用地供销
规模双降，地价保持增长态势，两江板块为成交主力。22年全市完成5批次集
中供地，供应建面1059.4万平，同比下降42%，成交建面884.2万平，同比下
降46%，成交楼面价14794元/平，同比上涨20%，两江板块因江北新主城的
建设而成交增多。房企拿地意愿弱，城投托底比例逐批次上升。
投资建议：建议关注深耕南京，在核心片区项目较多、客群明确、在本轮节
后销售热度提升中表现较好且拿地意愿较高的优质房企保利发展、招商蛇口；拿
地积极性较高的建发国际。
风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。
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