【行业研究报告】越秀房产信托基金-22年分派下降，静待经营基本面复苏

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⚫2022年度分派大幅下降：2022年，越秀房产信托基金实现收入18.73亿元，
同比增长4.2%；实现物业收入净额13.56亿元，同比增长4.4%，对应NPI
Margin为72.4%；每基金单位分派0.1133元，同比下降43.6%，主要因受美
元加息及人民币降息的双重影响令汇兑损失大幅增长；对应2022年12月31
日收市价，每基金单位分派的收益率约为6.63%，同比下降0.96个百分点。
⚫写字楼业态收入逆势增长：截至2022年末，公司写字楼出租率为84.7%，同
比下降6.2个百分点；但不含税租金单价为187.7元/平方米/月，同比持平。
尽管受到疫情冲击及租金减免政策影响，2022年公司写字楼依然实现净收入
尽管受到疫情冲击及租金减免政策影响，2022年公司写字楼依然实现净收入
10.73亿元，同比增长29.4%，得益于2021年末收购的越秀金融大厦于2022
年贡献收入净额3.59亿元，同比增长1229.3%；越秀金融大厦也为公司每基
金单位提供了8%的分派增厚。
⚫抓住人民币利率市场底部窗口，置换债务降低融资成本：2022年公司实际平
均付息成本率约为3.05%，较2021年仅增加53bps，大幅低于全年HIBOR
涨幅155bps，公司以加盖期权掉期锁定部分外币贷款对人民币的汇价，有效
对冲利率波动对融资成本的冲击。此外，2022年内公司抓住人民币利率下行
的窗口期，通过境内12.84亿元人民币贷款置换，将贷款利率从4.31%降至
3.45%，每年节约融资成本约1000万元。
⚫我们的观点：2022年公司经营端受疫情冲击及租金减免政策影响，融资端受
美元加息冲击，业绩整体承压。从长期来看，我们认为公司的底层物业资产
质量优，布局一二线核心城市核心地段，在国内“稳增长”环境下预期公司
经营基本面恢复速度快，此外公司融资渠道多元且融资成本管理能力强，
2023年分派收益率有望提升，建议投资者关注。
⚫风险提示：宏观经济增长放缓、物业出租率不及预期、流动性收紧、美元加
息、租赁收入不及预期。
主要财务指标
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会计年度2019A2020A2021A2022A
营业收入(百万元)
2,0581,7591,7961,873
同比增长(%)