【行业研究报告】房地产-房地产行业跟踪报告:头部房企月报(2月)-销售修复初现,拿地聚焦高能级城市

类型: 行业月报

机构: 华创证券

发表时间: 2023-03-15 00:00:00

更新时间: 2023-03-15 17:14:17

销售金额增速修复,国央企销售增速73%。本月重点头部房企销售面积同比
上涨12%、销售金额同比上涨30%,较1月修复50个百分点,销售明显修复。
1)本月疫情及春节假期影响所积压的购房需求释放,尤其北京、上海、成都
等重点城市成交活跃度回升,高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售
等重点城市成交活跃度回升,高能级城市住宅市场率先回暖带动头部房企销售
修复,随着后续土地市场推动进一步带动情绪复苏,高能级城市成交回暖态势
有望延续。2)复苏继续呈现国央企明显优于民企的局面。2月监测的16家头
部房企中,国央企销售金额增速达73%,而民企增速-11%,较上月降幅收窄,
但仍保持下降态势,除居民对民企保交楼担忧外,过去民企扩规模意愿强,下
沉投资过程中积累的低质量土储拖累当前供货质量,也是重要因素。
龙头房企谨慎扩储,拿地量少热度高,反映房企拿地聚焦高能级城市优质地
块。2月北京、杭州、苏州等核心城市供地,优质供应促进土拍市场点状回暖,
但优质供应规模较小限制了龙头房企拿地规模,本月重点房企拿地金额同比下
滑48%,降幅明显。1)本月重点头部房企中,国央企华润置地、越秀拿地最
为积极,华润拿地金额121亿元,其中以64亿获取北京建面28万方商业项目,
拟落地北京第一座万象城;越秀以59亿、15%溢价率获取北京两宗优质宅地,
继续保持逆势扩土储。民企新城控股,以25亿、11.8%溢价率获取杭州优质
宅地。2)2月龙头房企拿地溢价率上涨至8.6%,为2021年9月以来溢价率
最高,拿地量少热度高的表现,反映龙头房企聚焦高能级城市优质地块,谨慎
扩储。2023年1-2月,重点追踪的16家龙头房企一二线拿地比例接近100%。
3)随着头部房企投资布局转移,低能级城市仍将面临缩表下的价格下行压力,
复苏将明显滞后。
行业融资缓慢修复,国央企仍为发债主力。本月信用债发行规模366亿元,
基于2022年低基数同比增长18%,头部房企发行信用债72亿元。1)国央企
凭借天然的信用优势,融资成本保持低位,如保利发展2月发债利率2.26%,
相较2022年发债利率下降64bp,中海、金茂2月发债利率保持在4%以下。2)
2023年部分房企仍存在较大的偿债压力,如金地、中南2023年到期债务占比
接近50%,在销售端缓慢的修复节奏下,融资端支持政策的落实仍需要进一
步加快。
2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。2月销售较快回暖,但市场
对政策预期出现分歧,地产板块下跌2%,在申万一级板块中排名第26,A股
7家头部房企普遍下跌,港股仅越秀地产小幅上涨1.6%,其余个股均有不同
幅度下跌,头部房企持续响应融资新政,如招商蛇口拟定增募资不超过85亿
元、万科A拟非公开发行A股股票募集不超过150亿元。销售市场好转有助
于公司向估值中枢上沿修复,仍然推荐“两个中心,一个基本点”,1)以高能
级城市复苏为中心,关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆
势发力拿地的公司;2)以国央企估值修复为中心,在行业信用坍塌重塑的过
程中,国央企享受天然优势,销售、拿地、融资端均有显现,而股权融资的放
开,也将进一步放大该优势,该过程有望促使国央企估值得到系统性修复;3)
以逐步建立护城河为基本点,估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的
拉长,关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华
发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
风险提示:微观传导机制失灵,仍无法有效终结房企缩表。
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