【行业研究报告】越秀地产-越秀地产2022年度报告点评：销售业绩达预期，行业黑马露峥嵘

销售业绩达预期，行业黑马露峥嵘
——越秀地产2022年度报告点评
事件
2023年3月15日公司公布2022年度报告。
投资要点
❑销售排名首次冲进TOP20，经营指标逆势增长
2022年公司合同销售金额1250.3亿元，同比+8.6%，完成2022年公司销售目
标1235亿元。根据克尔瑞榜单，2022年公司全口径销售额位列第16位，较
标1235亿元。根据克尔瑞榜单，2022年公司全口径销售额位列第16位，较
2021年大幅提高21位。公司合同销售均价30200元/平方米，同比+4.2%。
2022年公司营业收入为724.2亿元，同比+26.2%；归母净利润为39.5亿元，
同比上升10.2%；毛利率20.4%，同比-1.4%。截止2022年底，公司已售未入
账销售金额为1789.7亿元，较年初上涨18.8%。我们认为，2022年公司销售
额、营业收入、核心净利润均实现逆势增长，体现了公司优秀的经营状态。
2022年公司销售排名大幅提升，首次冲进2022年克而瑞销售榜单TOP20，公
司的品牌价值及行业地位进一步提升。
❑财务稳健，良好的经营状况有望承接融资利好
2022年公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为
68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”指标全部维持绿档。2022年公司发布
98.4亿元债券，加权平均利率为3.11%。公司2022年内平均借贷利率为
4.16%，同比下降10%。公司财务稳健，融资渠道通畅。2022年11月以来，国
家多部门释放房企融资支持政策，我们认为公司凭借稳健的经营状况，有望进一
步承接融资利好，从而扩大经营优势。
❑深耕大湾区，持续巩固区域优势
2022年公司在大湾区和广州分别实现合同销售金额为596.8亿元和531.9亿
元，占公司合同销售金额比例分别为47.7%和42.5%。2022年公司在12个城
市获取的37个项目，新增土储约695万平方米。其中，公司在广州获取10个
项目，新增土储约227万平方米，占2022年新增土储32.7%。截至2022年
底，公司总土地储备约达2845万平方米，其中大湾区和广州土地储备面积分别
为1418和1219万平方米，占总土地储备49.8%和42.8%。我们认为，在当前
行业逐渐复苏的情况下，核心城市凭借产业优势及人才吸引力具备市场率先复苏
的机会，公司通过资金优势持续抢占核心城市土储资源符合当前行业逻辑，公司
聚焦广州，深耕大湾区，持续巩固区域优势，随着新增土储的顺销入市，公司的
经营优势有望再度扩大。
❑拓展方式灵活，TOD模式走向全国化
公司重视多元化的拓展模式，2022公司新获取的37宗土地中，通过TOD、城
市运营、国企合作和产业勾地模式获取土地占比分别为11.5%、5.0%、34.4%和
2.2%。截至2022年底，公司共开发8个TOD项目，土地储备达到386万平方
米，约占公司总土地储备13.6%。2022年5月，公司获取杭州勾庄TOD项
目，该项目为公司首次在大湾区以外城市获取TOD项目，标志着公司已经实现
TOD模式对外拓展。我们认为，TOD模式的建设及运作具备一定的专业门槛，
TOD模式能够帮助公司以较低的代价和较高的确定性占据核心地段开发主动
权，公司在TOD增储方面已经具备拓展优势。中长期来看，我们认为TOD模式
有望成为公司新的业绩增长极。
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