【行业研究报告】越秀地产-业绩符合预期，派息丰厚，Alpha属性强

＃summary＃
⚫派息丰厚，2022年度业绩符合预期：2022年公司实现收入724.2亿元，同比
⚫派息丰厚，2022年度业绩符合预期：2022年公司实现收入724.2亿元，同比
增长26.2%；毛利率为20.4%，同比下降1.4pct；归母净利润为39.5亿元，同
比增长10.2%；核心净利润为42.4亿元，同比增长2.1%，业绩符合预期。此
外，2022年度公司派息丰厚，每股派息0.626港元，保持40%的高派息率；
行实物分派，每1000股公司股份可获派62个基金单位，按3月15日越秀房
产基金收盘价1.90港元计算，对应越秀地产的每股特别派息约为0.1178港元。
⚫2023年优质可售货值充足，销售目标可实现度高：2022年公司实现合约销售
金额为1250亿元，同比增长8.6%，超额完成全年1235亿元的销售目标。2023
年公司销售目标为1320亿元，较2022年合约销售金额增长6%，对应2400
亿元可售货值的去化率约为55%。我们认为公司可售资源主要位于大湾区和
华东地区的核心城市，随着销售需求的回暖，目标实现度高。
⚫多元增储，优化土储结构，非公开市场拿地占比53%：2022年，公司新增土
储695万平米，大湾区和华东地区分别占比42%和25%；截至2022年末，公
司总土储为2845万平米，一二线城市占比93%。此外，公司通过“6+1”增
储模式有效控制拿地成本，2022年内以TOD、城市运营、国企合作等方式增
储占比53%，有望保持高于行业平均的毛利率水平。
⚫TOD全国化拓展首次突破：2022年公司新增TOD项目土储80万平米，其中
杭州勾庄TOD项目是公司首个广州之外的TOD项目。截至2022年末，公司
TOD项目土储为386万平米，占公司总土储的13.6%；2022年TOD项目合
约销售金额为221亿元，同比增长23.6%，占总合约销售金额的18%。
⚫债务结构优化，平均借贷成本进一步下降：截至2022年末，公司“三道红线”
保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为68.8%、
62.7%和2.23倍；公司平均借贷成本为4.16%，较2021年末下降10个基点；
一年内到期债务占比18%，较2021年末下降21个百分点。
多元增储土地成本控制能力强，2023年可售货值充裕且主要布局在核心一二
线城市，我们看好公司销售增长的持续性。此外，2023年公司并表竣工面积
476万平米，同比增长26.9%，因此我们认为2023年公司收入端仍能保持双
将目标价上调至15.00港元，对应2023/2024年PE为8.7/7.1倍，截至3月16
日收盘价对应近12个月现金股息收益率约6%。
⚫风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售
不及预期、人民币贬值。
主要财务指标
＄zycwzb|主要财务指标＄
会计年度2022A2023E2024E2025E
营业收入(百万元)
72,41691,13798,166103,861
同比增长
26.2%25.9%7.7%5.8%
核心净利润(百万元)