【行业研究报告】贝壳-W-2022年贝壳业绩点评报告：逆势降本增效，顺势乘风而起

2022年公司总交易额26096亿元，同比-32.3%；其中公司存量房总交易额
15765亿元，同比-23.4%，占比公司总交易额60.4%；新房总交易额为9405亿
15765亿元，同比-23.4%，占比公司总交易额60.4%；新房总交易额为9405亿
元，同比-41.5%，占比公司总交易额36.0%。公司净收入为607亿元，同比-
24.9%；其中存量房业务净收入241亿元，同比-24.5%，新房业务净收入287
亿元，同比-38.3%。经调整净利润为28.4亿元，较2021年净利润增加5.5亿
元。2022年公司毛利润为138亿元，同比-12.9%，毛利率为22.7%，同比
+3.1%。2022年公司的新房业务回款能力逐渐提升，快佣占比由2022年Q1的
10%提升至Q4的44%。我们认为，公司收入下降主要受到2022年多地疫情反
复以及整体行业供需两端景气度下行影响。2022年公司降本增效实现毛利率逆
势增长，经调整净利润显著改善，回款能力持续加强，我们认为这凸显出公司在
行业下行期良好的经营韧性。
❑2023Q1收入高增，2023年业绩修复可期
根据公司2022年业绩公告，公司2023Q1预计净收入总额为180-185亿元，同
比2022Q1提升43.4-47.4%。我们认为，2023Q1新房和二手房同步回暖是促
成贝壳收入同比大幅增长的主要原因；市场回暖和公司一季度预期收入表现已经
逐步在印证中介公司在房地产市场修复期受益弹性较大的逻辑。中介主力布局和
深耕城市往往为核心一二线城市，受益于市场回暖的效应更强。短期来看，我们
认为核心城市的需求修复持续性较强，中介公司受益于市场回暖将持续。中长期
来看，土地市场修复仍需时间，部分城市可能存在新房供应不足的情况，存量房
市场有望承接更多需求。我们维持2022年度策略观点，即公司作为中介龙头，
2023年主营业务有望伴随市场回暖而出现较高弹性的修复。
❑家装家居业务有望成为公司未来业绩新的增长极
2022年家居家装板块净收入为50亿元，较2021年不到200万元的收入有显著
增长，其主要因圣都家装于2022年Q2开始合并入账。我们认为，公司收购圣
都物业为公司发展注入了新的活力。公司的新房及二手房业务均与家装家居业务
具有高度粘性，公司凭借大量的房屋交易基数、高度的客户合作粘性，有望将该
业务快速做大增强，该业务板块未来可能成为公司新的业绩增长极。
❑盈利预测与估值
综合考虑公司的行业地位、品牌优势、竞争壁垒等因素，我们认为公司作为行业
龙头，具备业绩率先复苏的能力。基于公司2022年公告年度业绩，我们调整了
对公司2023-2025年的盈利预测，其中主要变动为中介费率由原先假设的每年
增长改为更加保守的保持不变。更新后我们预测公司2023年经调整净利润为
1.17元每股，参考可比公司估值以及贝壳龙头地位，我们给予公司2023年
币计价，取近12月平均汇率，1港币=0.8675人民币）。
❑风险提示
二手房修复不及预期；需求修复力度走弱。
yangfan02@stocke.com.cn
基本数据