【行业研究报告】越秀地产-销售逆势增长，多元拿地储备充足

比增长26.2%，实现归母净利润39.5亿元，同比增长10.2%，业绩稳健增长。
截至2022年末，公司已售未结算金额1789.7亿元，可结算资源充足。截至2022
年末，公司剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为68.8%、
62.7%、2.23，三道红线保持绿档。公司期末总借贷883亿元，2022公司1年
以中长期债务为主，债务结构较为健康。公司融资成本持续下降，2022公司平
均融资成本为4.16%，较2021年末下降0.1%，远低于同行业平均水平。
合同销售逆势增长，均衡布局五大区域实现全国化拓展。2022年公司实现合同
销售金额1250亿元，同比增长8.7%，完成全年销售目标的101%，均价30200
元，同比上升9.4%。2023年1-2月公司实现合同销售金额226亿元，同比增
长187%。公司2023年合同销售目标为1320亿元，可售资源2400亿元，可
支撑公司销售目标的实现。公司已实现大湾区、华东、华中、北方、西部五大
区域的布局，其中大湾区域销售金额约为600亿，占比47.7%；华东区域和华
中区域合约销售额占比分别为34.4%和11%，区域销售更加均衡。
土储优质且充足，新增土储方式多元化。2022年公司新增土地储备面积695万
平方米，全部位于一、二线城市，2022年末公司总土地储备面积2845万方，
一二线城市合计占比93%。公司持续完善TOD、城市运营、城市更新、国企合
作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍6+1特色化、多元化增储平台，2022年
作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍6+1特色化、多元化增储平台，2022年
新增土储中，通过TOD、城市运营、国企合作等多元化渠道增储占比53%。公
司成功向母公司收购广州琶洲南TOD项目，并通过产交所摘牌方式于杭州获得
勾庄TOD项目，TOD模式全国化拓展实现了新突破。
越秀地产+越秀房托双平台，商业运营能力提升。公司坚持“商住并举”发展战
略，2022年位列“中国商业地产TOP100”第14名。公司拥有越秀地产和越
秀房托双平台，2022年商业物业总经营收入21.98亿元。其中越秀地产在租物
业面积86.6万方，在建物业面积32.5万方，2022年实现租金收入3.25亿元。
盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持10.2%的复合增长
率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，发展较为稳健，给予公
风险提示。销售不及预期，利润率不及预期，土储拓展不及预期。
指标/年度
2022A2023E2024E2025E
营业收入(百万元人民币)
72416809029039399279
增长率
26%12%12%10%
归属母公司净利润(百万元人民币)
3953424047375290
增长率
10%7%12%12%
每股收益EPS
1.281.371.531.71
净资产收益率
8.34%8.21%8.40%8.57%
PE6.517.126.375.70