【行业研究报告】招商蛇口-招商蛇口2022年年度报告点评：业绩深蹲待起跳，双百驱动葆长青

业绩深蹲待起跳，双百驱动葆长青
——招商蛇口2022年年度报告点评
事件
2023年3月20日公司公布2022年年度公告。
投资要点
❑营收实现两位数增长，净利润端风险充分释放
2022年公司营业收入1830亿元，同比+13.92%，归母净利润42.6亿元，同比-
58.9%。公司在营业收入增加的情况下，归母净利润同比大幅下降，我们认为其
58.9%。公司在营业收入增加的情况下，归母净利润同比大幅下降，我们认为其
主要因为1）受2022年市场下行影响，房地产业务毛利率下降，2022年毛利率
为19.3%，同比-6.2%；2）公司计提减值准备增加，2022公司计提存货、投资
性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增
加20.29亿元；3）投资收益减少，2021年以公司万融大厦、万海大厦两处产业
园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市产生税后收益14.58亿元；4）公司
少数股东损益占净利润比例增加，2022年少数股东损益占净利润比例为
53.1%，较2021年增加21.4%。
❑城市深耕效果显现，产品力贴合市场需求
2022年公司实现签约销售金额2926亿元，同比-10.5%，销售规模行业排名提
升至第6位。销售均价24513元/平，同比+9.8%。城市深耕方面，公司在上
海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%。公司在全国12个城市进入当地
销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州
进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5。公司全年线上成交金
额达680.6亿元，占比总销售额23.3%。公司在上海市场表现优异，单城市销售
金额突破740亿元，占比超过全公司销售额25%。我们认为，核心城市市场韧
性较高，2023年初以来已经率先修复。公司2022年深耕核心城市、注重产品力
的打造，使得公司在2022年销售表现优异，冲进行业销售榜单前十，行业龙头
地位稳固。我们认为，得益于公司优质的土地上储备布局和城市深耕优势，公司
在2023年销售去化方面有望保持较强的市场竞争力。
❑融资渠道多样，助力扩大经营杠杆
2022年公司三道红线保持绿档水平，公司财务稳健。截止2022年底，公司加权
平均资金成本为3.9%，较年初降低59bp，融资成本持续压降。2022年公司完
成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，融
资渠道保持通畅。公司以产融结合创新方式先后搭建了招商局商业房托基金及蛇
口产园REIT双REITs平台，2022年9月，蛇口产业园REIT正式申报扩募并新
购入基础设施项目，拟购入资产为位于深圳光明区招商局智慧城的加速器二期资
产。我们认为公司的融资优势突出：1）公司能够抓住利率较低的窗口期，通过
借新还旧持续压降融资成本；2）公司具备完整的资产投融管退渠道，能够借助
REITs盘活存量资产。我们认为，公司稳健的财务情况+较强的融资能力有助于
公司持续受益于宽松的政策环境，合理放大经营杠杆。
❑坚持城市深耕，巩固领先优势
2022年公司共获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279
亿元，拿地强度43.7%，权益地价为766亿元。公司在“强心30城”和“深耕
6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价达31亿元，先
后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地，持续布局核心城市。我们认
为，公司具有明确的目标增储城市，坚持城市深耕，持续巩固核心城市领先地
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