【行业研究报告】招商蛇口-开发业务深耕核心城市，资产运营稳步拓展

入57.1亿元，EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%，EBITDA回报
率5.46%，提升0.47pp。公司商业在营项目33个，经营建筑面积288万方，
在建及筹开项目41个，总建筑面积404万方。写字楼在营项目30个，经营建
筑面积113万方，80%位于一线城市，在建项目11个，总建筑面积111万方。
产业园在营项目33个，经营建筑面积257万方。长租公寓在营项目41个，经
产业园在营项目33个，经营建筑面积257万方。长租公寓在营项目41个，经
营建筑面积108万方，在建及筹开项目28个，总建筑面积64万方。公司打造
城市服务生态圈，其中物业管理面积3.1亿平方米，新签合同额31.8亿元。
主动优化资产负债结构，融资优势明显。公司拉长债务久期、调整融资品种，
通过并购中票、绿色中票等创新品种公开市场融资327亿元，票面利率多次创
下同期行业新低，年末综合资金成本为3.89%，较年初大幅下降59BP。公司
采取稳健的财务管理策略，期末剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率
48.09%、现金短债比1.30，“三道红线”保持绿档。
盈利预测与投资建议。预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为23.9%。
风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控风险。
指标/年度2022A2023E2024E2025E
营业收入（百万元）183002.66201317.97223062.49242946.74
增长率13.92%10.01%10.80%8.91%
归属母公司净利润（百万元）4264.086370.187582.338117.30
增长率-58.89%49.39%19.03%7.06%
每股收益EPS（元）0.550.820.981.05
净资产收益率ROE3.20%4.13%4.71%4.82%
PE2416.413.812.9
PB0.370.350.340.32
-18%
-8%
2%
12%
21%