【行业研究报告】海南机场-海南机场点评报告：中免日月广场店租金上调至3%扣点率，增厚公司利润

中免日月广场店租金上调至3%扣点率，增厚公司利润
——海南机场点评报告
投资要点
❑事件：公司发布公告，控股子公司海岛商业于2023年3月20日与海免签订租赁
合同：2021年11月1日至2022年4月30日期间的月租金单价为60元/㎡，
2022年5月1日至2025年12月31日的月营业收入提成率为3%，2023年度保
2022年5月1日至2025年12月31日的月营业收入提成率为3%，2023年度保
底租金为7,500万元，2024年至2025年保底营业收入由双方另行商议确定。
❑提成率3%，租金水平大幅提升。此前公司向中免日月广场免税店收取固定租
金，按照合同第一个时间段60元/平计算，全年租金1440万元左右。自2022年
5月1日起，改为以营收扣点率3%方式收取租金。2022年离岛免税销售额487
亿元，若中免日月广场市占率8%，对应租金为1.2亿元，与原协议相比大幅提
升，后随着离岛免税销售复苏，将放大业绩贡献。由于公司前三季度财报中均未
计入中免日月广场租金收入，预计2022年中免日月广场租金收入将集中计提在
Q4，从而增厚Q4业绩表现。
❑2023年保底额较为谨慎，后续或视销售情况进行调整。公司2023年年度保底租
金为7500万元，若按照3%的扣点率，对应销售额为25亿元，相对保守，或由
于新海港免税城新开业，分流影响尚不明确。若2023年中免日月广场店销售情
况比较理想，或将调整2024、2025年的保底租金水平。
❑中免日月广场扣点率落地、参股机场免税店扩容，看好公司免税业务的高成长
性。公司与中免日月广场免税店的租赁合同于2021年10月份到期，历经一年有
余的时间新协议终于落地，3%的扣点率符合预期，将大幅提升租金水平。同
时，公司参股美兰免税店（49%）和凤凰机场免税店（49%），美兰T2免税于
2021年年底开业，目前品牌仍在持续扩充当中；凤凰机场免税店三期于2022年
12月开业（1000平），二期法式花园或与今年落地（5000平），将大幅增加免税
经营面积。公司免税业务有望迎来快速成长期。
❑投资建议：我们略上调2022年盈利预测，预计公司2022-2024年实现归母净利
润15.9（含非经常性损益）、9.7、18.3亿元，按分部估值法（凤凰机场125亿、
免税业务382亿、投资性房地产133亿、日月有税商业21亿）给予24年公司目
❑风险提示：消费力恢复不及预期、行业竞争加剧等。