【行业研究报告】保利发展-销售排名逆势提升，投资聚焦呈现韧性

元，同比下降1.4%，归母净利润183.5亿元，同比下降33%。利润增速
低于营收主要因：1）毛利率同比下降4.8个百分点至22%；2）投资收益
同比减少20.1亿元；3）计提资产减值损失11.6亿元。期内管理费用率同
比下降0.2个百分点至1.7%，销售费用率（2.7%）、财务费用率
比下降0.2个百分点至1.7%，销售费用率（2.7%）、财务费用率
（1.3%）处于行业较低水平。期末合同负债4120亿元；全年实际竣工
3975万平米，同比下降5.2%，2023年计划竣工4450万平米，同比增长
12%，奠定业绩释放基础。
销售排名上升，深耕效果显现：2022年公司销售面积2748万平米，同比
下降17.6%，销售金额4573亿元，同比下降14.5%；销售降幅优于同
行，规模排名升至行业第二。销售均价16642元/平米，同比上涨3.7%。
公司始终聚焦核心城市，区域深耕效果持续显现，重点布局38城销售贡
献86%，同比提升8个百分点，珠三角、长三角销售贡献56%，同比提升
3个百分点；26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较上年
增加8、9个。2023年计划新开工2000万平米，同比下降15.8%，降幅较
2022年（-53.9%）明显收窄。
投资呈现韧性，实现高质量拓展：2022年公司新拓展项目91个，总地价
1613亿元、总建面1054万平米；拿地销售金额比、拿地销售面积比
35.3%、38.4%，拓展力度优于行业平均。公司坚持聚焦“核心城市+城市
群”，38城拓展金额占比98%；坚持以住宅为主的拓展策略，新增住宅货
量占比93%，同比提升8个百分点。
2021A2022A2023E2024E2025E
营业收入(百万元)284,933281,017314,739339,918360,313
YOY(%)17.2-1.412.08.06.0