【行业研究报告】万科A-业绩符合预期，经营服务韧性足

润同比增0.4%，利润增速低于营收增速主要因：1）受限价及结算结构
等影响，期内房地产开发及相关资产经营业务毛利率同比降2.0pct至
19.8%；2）对联合营企业投资出现8亿元亏损，致期内投资净收益同比
减少25亿元至40.9亿元。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比
减少25亿元至40.9亿元。期内公司经营效率稳步提升，期间费用率同比
降1.2pct至5.0%。期末预收账款与合同负债合计值4,668.4亿元，同比下
滑26.9%，为后续业绩结转奠定基础。
44城销售位列当地前三，23年竣工计划下降。受地产行业下行影响，
2022年公司销售面积2,630.0万平，销售金额4,169.7亿元，同比分别降
30.9%、33.6%；销售均价15,854元/平，同比降3.8%。公司深耕策略效
果显著，在24个城市销售额位列当地第一、11个城市位列第二、9个城市
位列第三。2022年开发业务新开工1,568.2万平方米，同比下降52.0%，
完成年初计划的81.7%；竣工3,629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年
初计划的93.1%。公司计划2023年新开工及复工1,672.8万平方米，竣工
3,227.2万平方米，竣工同比降11.1%。
拿地保持谨慎，投资兑现度近90%。2022年新增土储建面690.2万平、
总地价约849亿元，拿地销售面积比与拿地销售金额比分别为26.2%、
20.4%，较2021年降43.8pct、9.1pct，楼面地价平均12297元/平，同比
上升77.1%，印证公司更加聚焦核心城市与区域，同时新增土储已开项
目投资兑现度近90%，新项目质量明显提高。期末在建及规划建设项目
面积（剔除已售未结）约8491万平米，可保障未来2年左右销售。
2021A2022A2023E2024E2025E
营业收入(百万元)452,798503,838463,531384,731403,968
YOY(%)8.011.3-8.0-17.05.0