【行业研究报告】-专题研究：金融月度数据能否反映房地产的热度？

核心观点：
◼房地产市场从政策松到市场稳，要经历两个过程，一是购房信心恢
复、二是加上杠杆。居民中长期贷款中，房贷占比较大，所以该指
标经常被作为“杠杆是否加上”的判断依据。理论上，居民加杠杆
与房地产成交应大致呈现同步变动趋势。但是，今年2月，居民中
长期贷款与30大中城市商品房成交出现了明显背离，2月新增居民
长期贷款与30大中城市商品房成交出现了明显背离，2月新增居民
中长期贷款863亿元，环比下降61.32%。当月30大中城市商品房
成交1120.56万平方米，环比增加28.71%。那么背离的原因是什么？
金融月度数据能否反映房地产的热度？
◼从2011年至今数据来看，新增居民中长期贷款和30大中城市成交
面积变动方向背离并不是今年出现的偶然事件。从环比角度，2020、
2021、2022年分别出现3、3和5个月背离，最多是2011、2013
年甚至出现8个月背离；从同比角度，2020、2021、2022年分别
出现5、3和0个月背离，最多是2011年出现7个月背离。因此，
背离现象时有发生，原因各异。
◼从口径上，原因有二：
一是居民中长期贷款并不完全等同于房贷，其中包含其他贷款品种。
短期贷款是指期限在一年内（含一年）的贷款，中长期贷款是指期
限在一年以上的贷款，居民中长期贷款除购房贷款外还包含如经营
性贷款、教育贷款、部分中长期车贷等。从购房贷款占比来看，用
季报指标个人住房贷款余额（不考虑币种及商用房贷）占居民中长
期贷款余额的比重近似处理，2015-2021年个人住房贷款余额占居
民中长期贷款余额的比重一般在7成以上，最高点达到75.7%，2022
年比重呈小幅下降趋势，在2022年4季度降至68.6%。考虑到居民
中长期贷款中还包含商用房贷款，因此用社融数据中的居民中长期
贷款基本能够反映房贷的变动，但其他贷款品种对数据变动也存在
一部分影响。
二是30大中城市商品房成交面积不包含二手房数据，还受到其他城
市成交数据、房价波动等因素影响。首先是30大中城市商品房成交
面积不包含二手房数据，且其中11个城市为商品房数据，其它城市
为商品住宅数据。选取其中17个城市的二手房成交面积数据进行分
析，2017年至今，二手房与商品房成交面积的走势基本一致，两者
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