【行业研究报告】保利置业集团-厚积薄发的低估值央企

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⚫行业占位快速提升，2023年公司合约销售金额有望实现双位数增长：
2023年1-4月公司实现合约销售金额279亿元，同比增长257%，全口径
销售金额进入克而瑞榜单第21名，达到历史最高。考虑到公司2023年
加大推货力度且去化表现优于2022年，我们预计公司2023年合约销售
金额有望实现双位数增长。
⚫以销定投，拿地力度有望加大：公司拿地以销定投，预计2023年公司将
加大拿地力度，补充一二线城市优质项目。根据中指院数据，截至2023
加大拿地力度，补充一二线城市优质项目。根据中指院数据，截至2023
年4月，公司全口径新增货值约203亿元，位列行业TOP11。
⚫拿地倾向市场需求和流速有保障的中小型住宅项目：公司拿地渠道多元，
但因城市更新等类型项目影响周转，2021年起公司拓展重点倾向市场需
求和流速有保障的中小型住宅项目，土储结构逐年优化。2022年新增土
储均来自一二线城市，其中长三角和大湾区，分别占8%和57%；总权益
土储中长三角和大湾区占比较2019年提升个11百分点至43%，一线城
市占比较2019年提升8个百分点至22%。
⚫推动滞重库存去化，加快周转：为了加快资金回笼，优化土储结构，公
司于2019年加大对商业、车位库存的去化力度，因此物业减值亏损对利
润端有较大侵蚀，但资产周转率及存货周转率为近五年最高。2019~2022
年资产周转率和存货周转率均呈上升趋势，我们预计随着公司加大力度
去化库存，资产周转率及存货周转率仍有提升空间。
⚫运营提效，压缩费用率：2019年起，公司重新梳理管理职能和决策机制，
加强运营周期管理，提升项目开发效率，同时实现了成本、营销和人力
资源部门的信息化升级，相应管理+销售+财务费用率呈下降趋势。我们
认为随着公司规模增长以及运营持续提效，费用率有望进一步下降。
且融资成本仍有下降空间，基于近年土储结构优化，2023年销售规模有
望实现双位数增长，提升行业占位。公司运营提效、周转加快也将驱动
ROE提升。我们预计公司2023/2024年核心净利润为15.59/16.65亿元，
元，对应2023/2024年PE为7.0/6.5倍。
⚫风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房
销售不及预期、计提减值损失超预期、人民币贬值。
主要财务指标
＄zycwzb|主要财务指标＄
会计年度
2022A2023E2024E2025E
营业收入(百万元)
41,12741,23045,25049,675
同比增长