【行业研究报告】-高频系列研究(二):房价高频跟踪框架

类型: 中国宏观专题

机构: 民生证券

发表时间: 2023-05-18 00:00:00

更新时间: 2023-05-18 20:12:36

高频系列研究(二)
房价高频跟踪框架
房价高频跟踪框架
2023年05月18日
房价高频指标统计口径繁多,各种统计来源的房价数据并不一致。统计数据和微
观直觉背离情况时有发生。
本文系统梳理不同统计来源的房价高频指标,拆解相关基础数据和统计逻辑,试
图构建全面的高频跟踪框架,准确跟踪当前房地产价格走势。
➢构建房价高频跟踪框架难点在于筛选有效指标。
我国房地产价格同时受市场供需以及政策调控双重因素影响,这一客观现实导致
中国新房和存量房相关指标纷繁复杂,总结起来共有七类:
商品住宅(新房)有备案价,网签价,和实际成交价;
存量房(二手房)除了网签价和实际成交价,还有挂牌价、指导价、评估价以及
参考价政策。
我们构建房地产价格高频跟踪框架,主要跟踪实际成交价和网签价。
➢房价高频观察框架纳入四项指标。
(一)统计局住宅销售价格指数(HPI)。
统计局每月15号发布上月70城新建商品住宅和二手住宅价格指数。HPI指数
有两点不足,一是样本数据未下沉到县级地区;二是基础数据更多依赖网签价格。
(二)中指百城住宅价格指数。
中指研究院每月初发布上月的百城新建住宅和二手房住宅价格指数。相较于统计
局官方数据,中指数据有三点补充,一是城市数据样本更为全面;二是底层数据
来自直属人员实地调查采集项目价格;三是数据发布更早。
(三)中指重点城市项目成交价。
作为住宅价格指数的补充,中指研究院还月频公布重点城市仅基于调查项目采集
的新建住宅销售价格,剔除保障房的新建住宅销售价格以及二手住宅销售价格。
(四)城市二手房挂牌价格指数。
国信达数据公布城市二手房价格指数,多数指标周频发布,可敏锐捕捉二手房市
场交易热度边际变化。
➢高频框架反馈房价现状。
利用高频框架跟踪当下地产价格走势,我们发现三点特征。
第一,不同能级城市价格分化。百城住宅价格指数环比波动明显低于70城价格
指数,反映高能级城市呈现更强房价弹性,而整体趋势性上涨动能尚未形成。
第二,对未来房价预期分歧较大。二手房挂牌指数弱于实际二手住宅成交价,房
价预期的分歧正在加大。
第三,地产价格动能有所走弱。二季度以来,房价总量数据转弱,城市分化行情
延续。未来房价走势如何,需要我们保持密切关注。
➢风险提示:地产政策超预期,数据口径可能发生变化。
研究助理陈怡