【行业研究报告】格力地产-首次覆盖报告：大湾区之明珠，发力横琴与海南

免税品销售的国有独资公司，旗下有14家控股公司，9家为免税业务相
关，覆盖免税品采购、销售全环节。珠免集团在渠道端、品类端、物业
端和运营端全面综合发展：
1）渠道端：①口岸免税：珠免市场份额约3.5%，口岸免税业务体量居
全国第二，截至23年3月，珠免旗下共拥有7家已开业免税店和5家已
中标免税店，其中10家均地处粤港澳大湾区，在珠海各口岸布局较为完
整，有望承接大湾区发展红利,其中拱北口岸店为亚太地区单体面积最大
的陆路口岸免税店，且经营稳健，2019-20年单店营收分别19.79、
20.05亿元，毛利率均可达约46%；同时，珠免口岸免税版图已拓展至广
20.05亿元，毛利率均可达约46%；同时，珠免口岸免税版图已拓展至广
西、内蒙古等地，并计划持续扩大全国机场口岸免税业务；②横琴布
局：珠免提前布局横琴深合区，已中标横琴口岸出境免税店，并正在筹
备特色零售标杆项目珠免横琴创新方，且未来拟在横琴进行轻资产+重资
产并重的业务布局，有望把握横琴封关后带来的市场机遇；③海南布
局：东西双线并行，一方面计划依托三亚合联项目申请离岛免税牌照，
另一方面按照海南省总体部署积极拓展海南西线免税市场布局；④市内
免税：珠海为国家重点口岸城市及粤港澳大湾区核心城市，年出入境旅
客流量超1.7亿人次；珠免作为珠海市属国企，占据珠港澳三地出入境
口岸的核心窗口。我们认为，未来珠免有望在珠海拓展市内免税市场，
发挥市内+口岸渠道的联动效应，获取增量业绩。
2）品类端：珠免供应链完善，烟酒为传统强项，2022年1-11月疫情下
烟、酒销售占比分别高达84%、14.5%；同时，珠免香化品类引入品牌持
续提质扩容，近期拱北口岸进境店已升级改造、开启试营业，并计划于
23年5月24日正式开业，新店拟引入超100个国际高端香化品牌，其
中陆路口岸首进品牌比例超50%；展望未来，珠免计划构建香化+精品的
多元品类矩阵，逐步提升香化及精品的销售占比，顺应出入境旅客消费
需求。
业主要包括拱北口岸、九洲港口岸免税店及三亚合联CBD项目，该模式
下无租金返点压力，可为利润率提供更大空间；租赁物业多由珠海市国
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