【行业研究报告】房地产-房地产行业第20周周报：新房二手房销售环比回落，4月房价走势分化

本周核心观点：2023年5月第3周，新房与二手房成交面积环比回落，新房
同比增速降低至13.75%，其中一线城市受去年4-5月低基数影响，同比增速
保持在114.27%的高位，二线与三线城市同比则基本持平；二手房同比增速
为42.86%，其中三线城市同比增速最高。房价方面，一线/二线/三线城市4月
新房价格环比分别变动0.40%/0.40%/0.20%，一线环比增速与3月相比继
续上升；二手房价格环比分别为0.20%/0.00%/0.00%，不同能级城市环比增
速相比3月均有降低。库存方面，本周15城库存面积环比上升，去化周期缩
短。集中供地方面，5月19日，成都2023年一批次供地结束。5月19日出
让8宗地块，沿用“限价竞买+抽签竞得”方式进行。最终1宗溢价、6宗底价
成交、1宗流拍，成交金额101亿元，平均溢价率2%。房企方面，国央企仍
为拿地主力。3月22日至5月19日，成都一批次供地圆满完成，成功出让
共计34宗宅地，面积129公顷，成交金额达到311亿元。5月18日，福州
完成2023年首场土拍。本次出让5宗地块，总出让面积6.42万平，总成交
终3宗封顶、2宗底价成交，成交金额12.84亿。成交楼面均价9111元/平，
平均溢价率10.2%。房企以本地国企为主，厦门国贸、福州城投、福州左海、
平均溢价率10.2%。房企以本地国企为主，厦门国贸、福州城投、福州左海、
福州地铁均有地块入手。
重点政策解读：5月19日，深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集
管理工作指引(试行)》。指引中提到，房源筹集条件方面，住宅、商务公寓，
产业园区配套宿舍，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科
研教育等非居住存量房屋，城中村房屋，以及其他社会存量房屋，可以筹集作
为保障性租赁住房。筹集方式方面，住房主管部门、保障性住房专营机构及其
他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形
式收储房源。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，2023年2月深圳
市委、市政府将“十四五”规划建设筹集保障性住房原目标从54万套（间）提
高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间），保
租房建设筹集目标进一步提升。我们认为，深圳市明确保租房筹集管理方式，
有助于加快推进保租房建设，更好满足当地新市民与青年人需求。
一周行情回顾：本周（2023/05/15-2023/05/21）申万房地产指数下跌3.96%，
跑输上证综指4.30pct，在各类板块中位列第30/31，恒生地产建筑业指数下
跌3.79%，跑输恒生综指2.69pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：华丽家
族（26.15%）、世荣兆业（8.16%）、万业企业（5.85%）；本周跌幅前3的
地产公司分别为：阳光城（-22.77%）、新华联（-22.40%）、ST粤泰（-22.11%）。
本周恒生物业服务及管理板块下跌4.59%，跑输恒生综指3.49pct，在各类板
块中位列第12/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：建业新生活（7.59%）、
绿城管理控股（2.39%）、第一服务控股（2.22%）；本周跌幅前3的物业公
司分别为：正荣服务（-16.67%）、融创服务（-12.96%）、合景悠活（-11.70%）。
地产市场监测：本周（2023/05/13-2023/05/19）30个大中城新房成交面积
298.83万平方米，同比上升13.75%，环比下降11.18%。15城二手房成交面
积206.90万平方米，同比上升42.86%，环比下降14.12%。监测16个重点
城市库存面积18280.03万平方米，环比上升0.11%，去化周期85.29周，较
上周缩短0.89周。上周（2023/05/08-2023/05/14）100大中城市土地供应建
面2690.25万平方米，同比下降21.86%，环比上升103.23%；土地成交建面
2727.78万平方米，同比上升10.00%，环比上升2.84%；供需比上升为0.99，
溢价率为6.47%。
房企融资情况：本周（2023/05/13-2023/05/19）房企境内新发债总额为13.00
亿元，同比下降87.79%，环比下降80.11%；债务总偿还量为48.42亿元，
同比下降37.67%，环比下降21.92%；净融资额-35.42亿元。
风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地
产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。