【行业研究报告】房地产-全国调研系列报告之华中区域(一):武汉:区域间分化持续扩大,年初回暖势头强劲

类型: 行业专题

机构: 民生证券

发表时间: 2023-05-19 00:00:00

更新时间: 2023-05-22 11:11:56

全国调研系列报告之华中区域(一)
武汉:区域间分化持续扩大,年初回暖势头强劲
武汉:区域间分化持续扩大,年初回暖势头强劲
2023年05月19日
国家中心城市,人口增量首位。武汉是湖北省省会,位于京广发展轴和长江
经济带的战略发展的交汇处,是中国的中心城市。2022年武汉市GDP18866.43
亿元,同比增速4%,GDP全国排名第八,中部排名第一。第三产业贡献度高,
占比61.88%。2021年武汉常住人口1364.89万,城镇化率84.56%,人口增量
120.12万,位居全国第一。2022年武汉城镇居民人均可支配收入58449元,
农村居民人均可支配收入29304元。
房地产市场特点:投资开发增速缓慢,主城区供不应求,新城区高库存难以
消化。武汉近7年房地产开发投资复合增长率仅4.39%。从各区来看,2022年
主新城区发展不平衡,主城区中武昌区房价突破30000元/平,江岸、江汉也在
22000元/平以上,而新城区中普遍偏低。
新房市场:1)供销量价下降,去化周期处于高位,23年初回暖势头强劲。
2022年武汉商品住宅供应面积1077.85万平米,同比下降54.38%;成交面积
1310.84万平米,同比下降42.52%,成交价格14922元/平,同比下降6.45%。
2022年库存面积1786.86万平米,同比下降13.22%,2022年12月去化周期
为15.6个月,较2021年同期延长4个月。今年年初,武汉小阳春回暖势头强
劲,1月和2月的销供比分别达到2.72、4.63。分区域来看中心城区占全年销售
面积的61.95%,新城区价格普遍下滑。2)2022年楼市利好政策不断落地,限
购限贷持续放松,同时还有发放购房补贴、减免住房转让费等政策,2022年首
套房利率降至3.9%,二套房利率降至4.9%;首套房公积金贷款最高额度调整
至90万元,二套最高额度调至70万元。
二手房市场:成交量小幅下降,价格维持稳定。2022年武汉市共发生二手
房交易82735宗,同比下降4.35%,成交面积822.46万平米,同比下降3.1%,
2022年二手房价格波动维持在±4%以内。
土地市场。2022年处于低位运行,房企拿地热度低,预计2023年土地市
场核心区与周边区域的竞拍热度分化将更为凸显。1)土拍规则:15%溢价率保
持不变,首次采用“拍卖”方式供地,在原有基础上增加银行保函作为参加土地
竞买的履约保证方式,不断降低保证金比例,延长土地出让金周期。2)土拍情
况:主城区成主力,涉宅用地超六成,呈现“少量、多次、优质”的特点。2022
年武汉完成六批次集中供地,成交107宗,供应面积1061.95万平米,整体溢
价率0.68%。其中主城区成交59宗,成交建面570.73万平米,占比53.97%;
涉宅用地72宗,占集中供地68.29%,成交建面876万平米,同比下降63.90%,
楼面均价9598元/平,同比上涨29.7%,央企、国企拿地面积占比68.4%。
投资建议:建议关注深耕武汉,2-3月销售热度提升显著且拿地能力较强的
优质房企华发股份、万科A。
风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。
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