【行业研究报告】房地产-房地产行业周报：监管规范经纪服务，去化率高位回落

政策端：中央方面：上周住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》提出，
房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低
的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。因城施策方面：上周贵州省住房资
金管理中心发布新政，提高公积金贷款额度；郑州市房管局与公积金中心联合印发《关于购买新建
预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，试行期暂定为一年；杭
预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》，试行期暂定为一年；杭
州住房公积金管理中心富阳分中心发布消息，购房人在富阳区内购买新房、二手房可用住房公积金
支付购房首付款。
市场端：2023W19我们重点监测的39城商品房成交面积为377万平米，环比93.4%，同比-1.6%；
全年累计成交面积7305.5万平米，同比7.2%。2023W19我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6113
万平米，较上周环比-0.5%；库存去化周期为12.9个月，环比保持不变。其中上海和杭州去化周期
相对健康，分别为4.9和2.9个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为24
个月以上。2023W19我们跟踪重点城市推盘套数为2349套，环比-75.5%，年度累计总推盘数同比-
9.3%；周度新开盘去化率49.2%，环比变动-7.7%，较高位有所回落。小阳春后房企推盘有所下滑，
我们预计商品房销售呈现季节性回落。
投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏，预期差将带动
国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利
润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提
升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿
地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：
滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地
集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。