【行业研究报告】房地产-房地产行业周报：杭州南京再宽松限购，住宅销售小幅下滑

板块行情：本周（5月15日-5月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下
跌4.0%，在31个一级行业板块中排名第30位，板块表现低迷。A股华丽家
族上涨26.1%，港股绿城管理控股上涨2.4%。
公司动态：1）万科150亿元定增申请获深交所受理，募资拟用于11个房地产
公司动态：1）万科150亿元定增申请获深交所受理，募资拟用于11个房地产
项目等；昆山市人民政府与万科签署城市更新战略合作框架协议，双方将围绕
城市更新在多领域开展合作。2）中国金茂50亿小公募项目已被上交所受理。
3）旭辉控股更新上会栢诚会计事务所为2022年年报的新核数师。
销售端：需求端动力不足，市场小幅下滑。1）从我们监测的21城数据来看，
本周21城商品房单日平均成交面积46万方，周度成交面积324万方，环比下
降3%，同比上升12%；2）从11城的二手房数据来看，周度成交面积178万
方，环比下降4%，同比上升39%。
政策要闻：中央层面：央行坚持不把房地产作为短期刺激经济手段；住建部要
求加快健全信用管理制度。地方层面：1）广州发布不动产登记支持高质量发
展“新十条”，包括缩短不动产登记业务办理时限、推行“验登合一”服务等。
2）南京放松产业聚集区限购政策，符合社保条件居民可增购一套住房。3）杭
州余杭区瓶窑镇、中泰街道等7个街道、镇及萧山区宁围街道放宽限购，外地
居民社保满一个月即可购房，本地户籍居民家庭落户不用满5年即可购第2
套房。4）苏州商转公支持转纯公积金和组合贷，二胎家庭使用公积金贷款购
买首套房，贷款最高限额上浮30%，最高可贷117万。5）深圳市不动产登记
中心发布不动产“带押过户”登记申办指引，明确了三类服务模式及相关要求。
政策点评：1）货币政策坚持稳健取向，调控效果较好，房住不炒基调延续；
信用体系建设将完善公共信用信息归集、共享和公开，鼓励行业协会商会完善
行业信用自律机制，优化营商环境。2）本周各地延续因城施策，核心城市南
京、杭州边际放松限购，精确至街道和镇；部分城市简化不动产登记流程，放
宽公积金适用范围以及提高贷款额度；出台“带押过户”指引，促进良性发展。
投资策略：五月楼市出现回落，需求端动力不足。预计2023年板块行情仍以
震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两
个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占
比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为
中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融
资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国
央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升
仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀
地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、
万科A等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
行业基本数据