【行业研究报告】房地产-房地产行业深度研究报告:核心20城探究之杭州-产业、人口过去兑现,未来优势持续

类型: 行业深度研究

机构: 华创证券

发表时间: 2023-05-26 00:00:00

更新时间: 2023-05-26 18:15:05

杭州经济主要由第三产业驱动,数字经济核心产业占GDP比例27%,但新发
展阶段遇到一定瓶颈。1)杭州过去凭借信息节点城市定位、良好的招商引资
模式,在工业、旅游业发展受制约的情况下,率先抓住互联网经济发展机遇,
叠加亚运会带来的基础设施快速完善,降低经济发展成本,实现经济腾飞及人
叠加亚运会带来的基础设施快速完善,降低经济发展成本,实现经济腾飞及人
口快速流入,杭州GDP在长三角排名第三,近6年常住人口增长规模及增速
长三角第一。2)杭州经济主要由第三产业驱动,GDP中第三产业占比68%、
数字经济核心产业增加值占比27%。3)近年来受互联网行业红利缩减影响,
杭州数字经济核心产业增加值增速放缓,另外,工业产值增速也落后于长三角
主要城市,在新发展阶段遇到一定瓶颈。
杭州与数字经济相关的生产性服务业基础良好,独特的城市定位有助于其在
下一轮行业发展周期中,具备先发优势。1)2021年杭州软件业务收入全国第
四,增速全国第一,网易、海康威视、同花顺等龙头企业总部聚集;电商平台
交易额占全国61%,拥有11家电商百强企业,其中阿里巴巴市值大幅领先。
2)互联网行业核心生产要素是人才,企业布局优选人才密度较大的区域,杭
州互联网行业人才占比7.2%,仅次于北京、上海、深圳,但杭州生活成本更
低,而对比其他二线城市,杭州又具备明显的先发优势及人才储备,独特的城
市定位,预计将助力杭州在新一轮竞争中吸引人才,保持产业优势地位。
杭州制造业细分项中,健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模
优势,但政府加强工业投资、数字赋能,有较大的支持产业发展的余地。1)
健康产业中医药制造、医疗器械等领域增速放缓;电子信息产业仅在视频安防、
集成电路设计等少数领域发展较好。2)近年来杭州政府产业换挡提速,制造
业投资额增速连续两年超25%,数字经济赋能制造业,相关制造业增加值占
工业增加值28%。3)杭州政府性债务余额与税收收入比1.5,税收规模超2000
亿,在长三角城市处于领先地位,未来支撑产业发展仍有较大余地。
2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%,未来新房销售将向1400万方需求
中枢回归。1)2022年杭州商品住宅销售面积下滑49%至1100万方,核心区
域市场依旧维持一定热度,富阳、临安等外围区域开盘去化率下滑明显;2023
年1-4月市场回暖,新房、二手房成交分别为304、140万方,同比上涨25%、
73%。2)政府对于新房限价控制较好,即便近期杭州二手房挂牌量上涨,一
二手倒挂空间缩小,但依靠产业及人口兑现,预计商品住宅需求中枢仍然稳定,
按照常住人口人均成交住宅1.0平米保守估计,需求中枢约1400万方。3)杭
州新房去化周期仅4.5个月;余杭、萧山有望持续兑现预期,支撑房地产发展。
滨江、绿城在杭州有规模优势及良好口碑,具备挖掘预期差项目的能力,随
着杭州市场回暖,预计将率先受益。1)滨江、绿城为杭州住宅销售市场主力,
2022年权益销售金额分别为519亿元、412亿元,与其他房企拉开较大规模差
距。2)从土储来看,滨江、绿城在杭州仍有千亿货值储备,且核心区域土储
占比约50%,优质供应潜力大。3)滨江、绿城作为杭州起家房企,对于市场
较为了解,2022年拿地溢价率为6%、8%,相较外来品牌房企溢价率略低,
反映两家房企拿地适当配置有预期差的项目,而非单纯聚焦热门高溢价地块。
4)2023年一季度,杭州土地市场和商品房销售市场率先回暖,预计复苏可持
续,建议关注在杭州具备规模优势及品牌影响力的房企,如绿城中国、滨江集
团。
风险提示:杭州产业、人口兑现不及预期。
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