【行业研究报告】房地产-房地产行业第21周周报:新房成交同比降幅扩大,二手房成交环比持续为负

类型: 行业周报

机构: 中银证券

发表时间: 2023-05-28 00:00:00

更新时间: 2023-05-29 09:15:07

房地产行业第21周周报(5
月20日-5月26日)
新房成交同比降幅扩大,二手房成交环比
持续为负
本周新房、二手房成交环比持续为负,新房成交同比降幅有所扩大,二手房成交同比增速有所
下降。土地市场溢价率环比下降,同比上升,土地市场环比量升价跌,同比量价齐升。
核心观点
本周新房、二手房成交环比持续为负,新房成交同比降幅有所扩大,二手房成交同比增速
有所下降。43城新房成交面积为346.6万平方米,环比下降0.2%,同比下降3.7%,同比
降幅较上周扩大了1.1个百分点,一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-7.0%、
-4.6%、11.4%,同比增速分别为98.4%、2.5%、25.5%,其中一、二线城市同比增速较上
周减少了15.8、4.6个百分点,三线城市同比增速较上周增加了40.3个百分点。15城二手
房成交面积为192.2万平方米,环比下降0.7%,同比上升55.0%,同比增速较上周下降了
5.1个百分点,一、二、三线城市环比增速分别为-4.1%、2.2%、-0.4%,同比增速分别为
55.0%、65.5%、60.8%,其中一、二线城市同比增速较上周分别增加了15.0、1.1个百分
点,三线城市同比增速较上周减少24.4个百分点。
点,三线城市同比增速较上周减少24.4个百分点。
新房库存面积同环比均下降;去化周期环比上升,同比下降。14城新房库存面积为1.01
亿平方米,环比下降0.3%,同比下降2.9%,去化周期为12.6个月,环比上升0.2个月,
同比下降6.0个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.9%、0.1%、0.0%,
同比增速分别为2.5%、-12.9%、-12.6%;去化周期分别为9.9、11.5、11.6个月,环比变
动为0.0、0.3、0.0个月,同比变动为-9.2、-3.9、-2.1个月。
土地市场同比量价齐升,溢价率同比提升。百城成交土地规划建筑面积为3410万平方
米,环比上升21.4%,同比上升18.5%;成交土地总价为480亿元,环比下降9.1%,同比
上升95.8%;楼面均价为1408元/平方米,环比下降25.1%,同比上升65.3%;溢价率为
3.38%,环比下降2.89个百分点,同比上升0.72个百分点。
本周房企国内债券发行规模环比上升,同比下降。房地产行业国内债券总发行量为134.5
亿元,同比下降19.2%,环比上升934.7%,净融资额为50.0亿元。其中国企国内债券总
发行量为134.5亿元,同比下降11.2%,环比上升934.7%;总偿还量为10.1亿元,同比
下降73.5%,环比下降69.4%;净融资额为124.4亿元。民企国内债券总发行量为0.0亿
元;总偿还量为74.5亿元,同比上升43.8%,环比上升283.4%;净融资额为-74.5亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-3.5%,较上周上升0.5个百分点;相对沪深
300收益为-1.1%,较上周上升3.1个百分点。房地产板块PE为13.92X,较上周下降
0.50X。北上资金对电子、石油石化、公用事业加仓金额较大,分别为14.25、6.16、6.02
投资建议
本周新房、二手房成交环比持续为负,新房成交同比降幅扩大,二手房成交同比增速下
降。伴随着前期积压的购房需求释放完成,4月以来主要城市的新房、二手房市场活跃度
下滑,购房者置业情绪下降。建议关注6月半年度节点新房销售是否有回暖迹象。
本周上海鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。深圳住建局发布保租房筹集管理新
规:通过租赁或者合作经营收储房源,属于城中村房屋的,房源收储合同或者委托运营合
同期限原则上不少于十年。我们认为10年的收储或委托运营合同期限,意味着或有更长
的时间来摊薄收储改造成本,用更长的时间换取长线收益,有利于做好城中村房源收储、
改造、纳保等工作。
当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期,板块缺乏明显催化剂,因此建议关注
alpha机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs相关的
下,重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线:1)主流的央国企和区域深耕
型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、
建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)主题性投资机会,包括
REITs相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。