【行业研究报告】房地产-房地产行业周报：上海持续探索租购并举，新房市场持续低迷

板块行情：本周（5月22日-5月26日）申万一级行业指数中，房地产指数下
跌3.5%，在31个一级行业板块中排名第28位，地产板块表现持续低迷。深
深房A周涨幅达9.7%，港股贝壳-W上涨0.9%。
公司动态：1）碧桂园公司股东大会审议通过了重选程光煜、伍碧君为公司执
公司动态：1）碧桂园公司股东大会审议通过了重选程光煜、伍碧君为公司执
行董事等。2）中南建设：2023年4月15日-5月23日期间，中南城投减持中
南建设4000万股，减持比例为1.05%。3）绿地控股董事长张玉良在股东大会
上表示，保障现金流安全的大前提下，未来将在金融机构能够提供贷款的时候，
才会重启拿地；绿地外服在绿地外滩中心正式揭牌，开辟轻资产服务新赛道。
销售端：需求端动力不足，新房成交与上周基本持平。1）从我们监测的21
城数据来看，本周21城商品房单日平均成交面积49万方，周度成交面积342
万方，环比下降1%，同比上升17%；2）从11城的二手房数据来看，周度成
交面积184万方，环比上升2%，同比上升47%。
政策要闻：中央层面：5月22日公布1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR
为4.3%，LPR已连续9个月维持不变。地方层面：1）上海：发展公共租赁住
房，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索运用保险资金、信托资
金和房地产信托投资基金等。2）南京多子女家庭首套房公积金贷款额度上浮
20%，即最高可贷额度为60万元／人、120万元／户。3）天津住房公积金贷
款5月25日起执行“认房不认贷”，职工家庭住房数为0的，发放首套住房贷
款；职工家庭购买第三套及以上住房的，不予发放住房公积金贷款。4）绵阳
等六市（州）双向放开异地公积金购房提取。5）湖南衡阳6月起购买新房，
可提取住房公积金用于支付首套房的首付款。
政策点评：1）LPR连续9个月维持不变，货币政策坚持稳健取向，房住不炒
基调延续。2）本周各地坚持因城施策，南京、衡阳、绵阳等多地继续放松公
积金贷款，小幅刺激需求释放，支持刚需及改善性住房需求。3）上海支持发
展公共租赁住房，从供给端发力，完善“租售并举”住房保障体系。
投资策略：五月楼市持续低迷，需求端动力不足。预计2023年仍以震荡行情
为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，
一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者
2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在
行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有
显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值
得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需
要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿
城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A
等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
行业基本数据