【行业研究报告】领展房产基金-可分派收入低于预期，资本管理将成未来关注点

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交银国际研究公司更新
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香港房地产
2023年6月1日
领展房托(823HK)
可分派收入低于预期，资本管理将成未来关注点
2023财年每单位派息低于预期：领展公布其2023财年业绩，收入同比增
长5.4%至122.34亿港元。剔除2022财年的酌情分配，可分配收入同比增
长0.6%至63.11亿港元，基本符合预期。然而，2023下半财年的每单位
派息（“DPU”）仅为118.8港仙，同比下降18.7%，主要是由于融资摊薄、
利息成本和费用增加。因此，全年DPU也同比下降10.3%至274.31港仙，
比我们的预期低3%。每单位资产净值同比下跌4%至73.98港元。
香港零售组合保持弹性，出租率高：受年内租金调整率达7.1%（2022财
年：4.8%）和98%的历史最高出租率（2022财年：97.7%）的推动，零售
总收入增长3.6%至73.41亿港元。鉴于零售市场的复苏，管理层预计
2024财年的租金调整率仍将达到高单位数。同时，由于2022财年基数较
低，停车场收入也同比增长12.3%。然而，受COVID的影响，领展为其中
国内地物业组合提供了总计4,800万人民币的租金减免。因此，来自中国
内地的收入同比下降5.9%。
资本管理将成为未来的主要关注点。截至2023财年末，领展的平均借贷
成本已从2.3%上升70个基点至3.0%。同时，领展的总债务为657亿港
元，其中约43.2%为浮动利率。尽管预计加息将于今年下半年结束，但我
们认为利率走势仍不明朗，仍可能进一步推高利息支出。与此同时，领展
闲置总现金余额173亿港元，其中大部分来自供股发行新单位的所得款
项。在艰难的并购环境下，如果没有快速收购目标，我们预计领展将难以
利用这些高成本的股权融资来尽量减少摊薄的影响。
维持中性。在2023财年的多次收购带来全年财务影响后，我们预计领展
的收入和可分配收入将在2024财年上升。然而，我们预计领展将继续面
临多重不利因素，包括利息成本上升、劳动力成本上升以及新单位发行的
全年摊薄影响，我们预计2024年DPU将再下降3%。我们维持中性评级，
基于DDM的目标价下调至52.00港元。
资料来源：公司资料，交银国际预测
1年单位价格表现
资料来源:FactSet资料来源:FactSet
收盘价目标价潜在涨幅港元45.80港元52.00↓+13.5%财务数据一览年结3月31日202220232024E2025E2026E收入(百万港元)11,60212,23413,51113,76714,028同比增长(%)8.05.410.41.91.9物业收益净额(百万港元)8,2648,5459,5969,81210,034同比增长(%)5.83.412.32.32.3可分派收入(百万港元)6,4196,3116,7816,8647,005每单位分派(港元)3.0572.7432.6572.6922.750同比增长(%)5.4-10.3-3.21.32.2前DPU预测值(港元)2.772.90调整幅度(%)-4.2-7.1每单位账面净值(港元)77.1073.9874.4674.9475.42分派息率(%)6.76.05.85.96.0个股评级中性6/2210/222/236/23-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%823HK恒生指数基金单位资料52周高位(港元)69.9752周低位(港元)45.09市值(百万港元)96,646.88日均成交量(百万)14.05年初至今变化(%)(17.75)200天平均价(港元)52.93谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815