【行业研究报告】房地产-存量房时代系列报告（一）：二手房交易为什么需要中介？

二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本，C2C交易难度大，
中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本：1）高信息搜
寻成本，二手房具有非标属性且质量极不透明，虚假房源还会耗费额外时
间；2）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。
间；2）高交易成本，交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。
3）高学习成本，区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了
解。上述成本使得C2C交易难度大，而中介存在意义就是降低上述三大成
本，如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本，通过资金托管流程
降低交易成本，通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上，只要
中介费用低于上述三大成本，则二手房交易中介业务就有存在的价值，而二
手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本，提高撮合
交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主，如美国通过经
纪人成交的二手房占总二手房成交的90%，2021年我国二手房中介渗透率
已超88%，印证了中介在二手房交易中的价值。
美国二手房交易通过MLS系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人
进行撮合。1）在MLS保障真房源的基础上，互联网信息平台导入MLS房
源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。2）降低交易成本方
面，美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构，提供全
流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。3）降低学习成本方面，一方
面是经纪人帮助谈价，另一方面是资深经纪人提供专业委买、委卖咨询服
务。
我国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大
成本。1）降低信息搜寻成本方面，我国主要依靠互联网平台提供的房源系
统、传统经纪人带看，减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平
台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式，其中互联
网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高，主因中介公司通过自身变
革解决房源真实性问题。2）交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的
资金监管、房屋漏水保险等安全保障，以及传统经纪人提供的产权查验、基
础的房屋检查、办理过户等流程服务。3）降低学习成本方面，传统经纪人
主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务，委买、委卖类咨询服务则主要由
新兴的自媒体看房经纪人提供。
自媒体看房业务主要在购房决策阶段提供专业的咨询建议，本质是降低学习
成本，大多数并不直接参与后期的交易环节。1）我国逐步迈入存量房时
代，房屋挂牌量高企，不同区域房价分化，房屋估值重要性提升，房屋买卖
前更需要了解政策、市场、房屋估值、产业发展、客群结构等专业知识，委
买委卖类咨询服务的需求量正在大幅增加。2）自媒体看房经纪人通过直
播、推文输出市场行情、区域发展、板块特征类专业知识，吸引客源，切入
早期购房决策阶段，提供咨询服务。3）其本质是降低二手房交易的学习成
本，大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节。
投资建议：进入存量房时代，具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司
优势凸显。我国逐步进入存量房时代，2023年以来二手房成交量大幅提升，
对中介服务的需求也迅速提升。只要中介费低于信息搜寻成本、交易成本、
学习成本之和，中介便会存在。中美成熟存量房市场的高比例中介成交也印
证中介的价值。具有持续更新真房源系统能力的头部中介公司已形成较深护
城河，有望受益于需求提升，建议关注头部中介公司贝壳-W、我爱我家等。
风险提示：房地产经纪政策收紧超预期、市场下行超预期
行业基本数据