【行业研究报告】万科A-大体量经营性资产提供融资空间

⚫行业销售规模整体收缩，万科销售保持韧性。23年全年以及24年初始，房地产整
体销售规模收缩明显，从2023年克尔瑞百强房企销售金额来看，百强同比下跌
17.7%、前五房企下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。24年1-2月
17.7%、前五房企下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。24年1-2月
万科合同销售额同比下降41.7%，而百强销售额跌幅过半。在行业下行期万科销售
端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。
⚫万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款
缓解现金流紧张。近期公司积极处置经营性资产，包括出售悦榕庄、七宝商业广
场、深圳高新投6.16%的股权等，直接快速回笼资金以应对2024年偿债工作。除
了直接出售资产，万科积极推进以REITs为代表的不动产长期股权投资，为其经营
性物业开拓资产增值变现路径。万科第一支公募REITs中金印力于2023年11月
正式获批，成为首批消费基础设施REITs之一；其后，万科仓储物流也走上了
REITs的道路，3月1日华夏万纬REITs正式进入发行阶段。24年1月央行等印发
房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。
⚫房地产融资协调机制加速落地，以项目为载体稳资金链、稳建设。近期，我国多个
城市加快了房地产融资协调机制的构建步伐，以解决当前房企面临的债务压力问
题。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出
房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，推进建设、按期交付。随着
项目资金逐渐落位，预计能够对房地产行业进一步托底。综上，我们认为在目前房
⚫维持前期预测，预计公司23-25年归母净利润为214.6/203.9/219.9亿元。参考可
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