【行业研究报告】龙湖集团-业绩下降控负债，非开发业务占比提升--2023年业绩预警点评

⚫事件：公司发布2023年业绩预警，2023年全年实现的归母净利润和剔
除公允价值变动等影响后的股东应占核心净利润均预计同比下降45%-
50%。
⚫业绩下滑：公司发布2023年业绩预警。2023年全年实现的归母净利润
和剔除公允价值变动等影响后的股东应占核心净利润均预计同比下降
45%-50%。受到2022年、2023年行业整体下行的影响，销售下滑、价格
45%-50%。受到2022年、2023年行业整体下行的影响，销售下滑、价格
承压等造成地产开发业务结算规模下行、结算毛利率下降是业绩下滑的
主要原因。
⚫善用偿债工具箱：公司主动降负债规模、优化债务结构。根据财联社，
公司已于2024年3月通过新增经营性物业贷款提前兑付将于2024年12
月行权到期的46亿CMBS。2023年12月，公司旗下间接全资附属公司
发行三年期12亿中票，票面利率3.66%。截至2024年3月8日，公司
以已完全兑付2024年一季度到期境内公司债，且已全额备妥5月到期公
司债兑付资金。
⚫经营性业务贡献提升：截至2023年末，公司实现经营性现金流为正。
作为业内开发和经营性业务双轮驱动的代表之一，公司非开发业务利润
贡献占比持续提升。根据公司披露的经营公告，公司经营性收入主要包
括运营收入和服务收入两类，2023年公司累计实现经营性收入248.7亿
元，较2022年经营性收入同比增长5.38%，有效支撑公司收入。未来，
公司有望坚持现金流为正的内生式增长模式，聚焦开发、运营、服务三
大业务，发挥各航道的协同效应。
⚫销售量减价升：根据公司披露的经营公告，2023年全年销售面积1079.6
万方，同比下降17.25%；2023年全年销售金额1734.9亿元，同比下降
13.94%；对应全年销售均价16070元/平米，同比增长4.00%，受益于持
续聚焦核心城市，公司销售均价实现同比正增长。根据公司月度公告，
全年累计新增建面344.38万方，全年累计新增权益建面251.61万方，对
应权益比例73.06%，权益地价258.93亿元，权益地价/全年销售约为
14.92%。拿地深耕高能级城市，投资维持审慎，权益比例维持高位。
⚫投资建议：受行业整体下行的影响，销售下滑、价格承压使得公司结算
规模下行、毛利率下降，公司2023年预计业绩同比下滑45%-50%。公
司重视财务安全，主动降负债规模，严控杠杆，通过新增经营性物业贷
提前兑付CMBS。2023年经营性现金流为正，非开发业务利润占比持续
提升。考虑到行业毛利率下行的趋势和2023年业绩同比下降45%-50%，
我们下调公司业绩预期，我们预计2023-2025年归母净利润123.41亿
元、124.65亿元、140.55亿元，EPS为1.82元/股、1.84元/股、2.08元/
股，对应PE为4.78X、4.74X、4.20X，维持“推荐”评级。
⚫风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施
不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险，业务发展不及预期。
龙湖集团(0960)
推荐
(维持)
胡孝宇