【行业研究报告】房地产-从《2024年政府工作报告》看房地产发展新模式：标本兼治化解风险，加快构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式

利好政策效果逐渐显现，行业呈现边际改善
利好政策效果逐渐显现，行业呈现边际改善
负向循环尚未完全打破，制约行业修复进程
随着房地产供求关系发生重大变化，行业进入深度调整期，虽然
政策环境持续放松，但受限于行业风险持续释放、居民收入预期弱、
房价下跌预期较强、核心城市政策效果持续性不足等因素，“价格下
降-信心不足-销售低迷-资金受限-投资下滑”的负向循环尚未完全打
破，制约行业修复。
2024年标本兼治化解房地产风险，新发展模式下“商品+保障”双轮驱动
防范化解房地产市场风险仍是2024年的重要工作之一
当前房地产行业最核心的风险问题仍是流动性问题和债务处置问
题。政府工作报告提出“标本兼治化解房地产风险”，后续要加快建
立房地产风险防控长效机制。
新型城镇化下，加快构建“人房地钱”挂钩的房地产发展新模式
为适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，报告再
提“加快构建房地产发展新模式”；以“人房地钱”要素联动机制为
重要抓手，从住房结构、土地管理、金融财税等方面共同促进房地产
市场实现供需新平衡，加快构建房地产发展新模式。
“商品+保障”双轮驱动满足居民多样化住房需求
一方面，保障性住房供给量将增加，重点满足新市民、青年人的
住房需求；另一方面，报告首次提出“完善商品房基础性制度建设”，
后续或将在土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方
面，加大改革与创新力度。
构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式的建议
平衡新建与存量盘活的前提下，构建多层次的住房供应体系
加快房地产业供给侧改革，建立“市场+保障”双轨并驱的住房
供给体系；减少限制性政策，完善以市场主导的商品房市场；合理评
估新开工建设与盘活存量的基础上，收购或改造存量住房资源，补充
保障房、公租房及养老等薄弱领域的短板。
优化土地供应节奏、结构，深化土地管理制度改革
根据人口规模与流动方向、社保缴纳情况、产业分布情况以及存
量与库存去化周期，合理安排土地供应节奏与结构。在“不大规模新
增建设用地”的要求下，盘活存量用地有利于优化资源配置。
科学探索商品房预售制度改革，完善住房金融制度建设
房地产新旧模式转换过程，要求金融与房地产应形成良性循环，
加大金融支持力度；统筹推进房地产债务处置工作。预售制是商品房
基础性制度的重要组成部分，建议后续科学探索商品房预售制度改革。