【行业研究报告】贝壳-W-2023年度业绩点评报告：破茧成蝶终有时

破茧成蝶终有时
——2023年度业绩点评报告
事件：2024年3月14日公司公布2023年度业绩。
投资要点
❑规模利润双双提升，经营韧性强势凸显
2023年公司总交易额3.14万亿元，同比+20.4%；其中公司存量房总交易额
2.03万亿元，同比+28.6%，占比公司总交易额64.5%；新房总交易额为1.0万
2.03万亿元，同比+28.6%，占比公司总交易额64.5%；新房总交易额为1.0万
亿元，同比+6.7%，占比公司总交易额31.9%，市占率达8.6%，较2022年市
占率提升1.5pct。2023年公司净收入为778亿元，同比+28.2%，经调整净利润
为98.0亿元，同比+244.7%；毛利润为217亿元，同比+57.6%；毛利率为
27.9%，较2022年同期增加5.2pct。贡献利润率来看，存量房业务及新房业务
利润率分别为47.2%及26.6%，较2022年分别提升7.4pct及3.0pct。
2023年新房及二手房市场销售表现出现分化，根据贝壳研究院数据，2023年全
国二手房成交面积同比高增44%，根据国家统计局数据，全国商品房成交面积
同比下降8.5%，二手房市场韧性凸显。在此背景下，公司存量房业务表现优
异，新房业务规模及市占率逆势增长，且贡献利润率同比均上涨，彰显了公司极
强的经营韧性。我们认为，2024年是行业“扭转”关键时期，在政策持续发力
的情况下市场有望企稳修复，考虑到新房市场“卖一买一”置换链条的逻辑长期
存在，二手房市场有望率先迎来修复，我们看好公司作为中介龙头的受益潜力。
❑店效、人效同比高增，由“量变”走向“质变”
2023年公司运营费用169亿元，费率为21.8%，较2022年末降低2.3pct。截
止2023年底，公司门店数量为43817家，其中活跃门店数量42021家，同比
增长12.2%；经纪人数量42.8万名，其中活跃经纪人数量39.7万名，同比增长
13.6%。2023Q4移动月活跃用户数量平均为4320万名，同比增长18%。2023
年公司店效同比增长29%，人效同比增长25%。2023年公司店效及人效同比高
增，降本增效成果显著，助力公司盈利能力提升。
❑“第二曲线”持续蜕变，逐步迈入发展新阶段
家居家装业务方面，2023年公司家居家装业务合同金额133亿元，同比增长
93%；净收入为109亿元，同比增长115%。2023年业绩的高速增长主要由于
①公司新房及存量房业务与家居业务转化协同效应增强带动订单增加，②包括定
制家具、软装家具和电器等新零售业务增长，③商品房交付面积保持增长。新兴
业务方面，2023年公司新兴业务收入84亿元，同比增长195%。截至2023年
末，公司的“贝壳省心租”业务在管房源规模突破20万套，Q4末入住率达
95.1%，资产运营效率维持较高水平。2023年公司房产交易业务与家居业务协
同优势凸显，带动家具家装业务规模增长迅速，且已实现11个城市运营利润为
正，公司家装业务经营模式逐渐成熟，我们看好家装业务作为“第二曲线”的业
绩增长潜力，能够带动公司业绩规模再度提升。
❑盈利预测与估值